Què entenc per economia indexada?
Una economia en la que els principals contractes econòmics que volem que mantinguin el seu valor real al llarg del temps com els dipòsits bancaris, els lloguers, les hipoteques, els bons... es troben indexats a la inflació. Així, si la inflació augmenta un 3% (o 7%), els ingressos o pagaments augmentaran també en un 3% (o 7%). La fixació dels preus per part del mercat queda fóra de la indexació dels contractes.

Existeixen economies indexades?
No existeix cap economia indexada al 100%, però existeixen economies amb diferents nivells d'indexació. Per exemple, existeixen moltes economies en les que els contractes laborals o els lloguers contemplen un augment d'acord amb la inflació. També existeixen nombroses economies, com els EUA o Regne Unit, en les que els bons indexats estan augmentant la seva presència en el mercat. Algunes economies, com Islàndia o Xile, tenen alts nivells d'indexació i en elles la majoria d'hipoteques també es troben indexades a la inflació. 

No semblen pas ni uns ratis excessius ni un increment significatiu. En definitiva, tot i que hi hagués algunes llars sobreendeutades, mal finançades o fins i tot estafades, tampoc sembla que es pugui afirmar que de manera general les llars dels EUA es trobessin sobreendeutades, ja que l'esforç financer que van haver de fer les famílies no va augmentar significativament gràcies a la baixada dels tipus d’interès. 

El segon mite sobre el que es fonamenta el relat principal és que la crisi va esclatar per culpa d'uns bancs (o entitats financeres) que havien concedit sense gaires miraments hipoteques a famílies insolvents, les famoses hipoteques subprime concedides als ninjas. Per a justificar aquest relat s'utilitzen arguments com un augment en el retard en dels pagaments de les hipoteques més accelerat per a les hipoteques subprime que no pas per a les prime (les hipoteques concedides a prestataris amb bones qualificacions creditícies). El rati d'impagaments durant el primer trimestre de 2008, segons la Mortgage Banking Association (MBA), havia augmentat en 7 punts percentuals per a les hipoteques subprime i 1,3% per a les prime respecte el quart trimestre de 2005.

Però si observem el següent gràfic de la Reserva Federal de Richmond en el qual es desglossa el comportament dels embargaments hipotecaris en funció del tipus d'hipoteca (variable prime - rosa, fixa prime - verda, variable subprime - blava , fixa subprime - vermell), veiem que aquest argument sembla difícil de sustentar. 

Les hipoteques subprime sempre han tingut ratis de retards de pagaments i d'embargaments més elevats que no pas les hipoteques prime i justament per això paguen uns interessos més elevats, una prima de risc. Si analitzem les dades del gràfic observem que els ratis per a les hipoteques a tipus fix (línies vermella i verda) van romandre força estables. En canvi, els de les hipoteques a tipus d'interès variable, tant subprime com prime (línies blava i rosa), es van deteriorar significativament.

Així mateix, si comparem les fixes prime i subprime entre elles i les variables entre elles veiem que l’increment és similar (la roja augmenta en proporció a la verda i la blava en proporció a la rosa). La relació entre els ratis d’embargament de les hipoteques a tipus variable i a tipus fix va passar de 1.1 l’any 2004 al voltant de 4 l’any 2008, mentre que el mateix rati entre les hipoteques subrprime i prime va romandre estable. Això ens indica que els problemes es varen produir de manera molt més pronunciada en les hipoteques a tipus d’interès variable que no pas en les subprime. Fixeu-vos que si el problema foren les subprime, ¿com és que les subprime fixes van tenir el millor comportament relatiu de tots els grups? ¿com és que les prime variables es van deteriorar tant si no eren subprime ni els hipotecats eren ninjas? 

Per què aleshores s'anomena la crisi de les hipoteques subprime? Molt probablement perquè les hipoteques variables representaven tant sols un 10% de les hipoteques prime però més d'un 50%* de les hipoteques subprime i per tant, en els moments inicials, la sensació fou que els problemes provenien de les subprime, ja que eren majoritàriament variables.

* Depenent de la font i la definició que utilitzem d'hipoteca variable aquesta xifra pot variar però sempre és superior per a les subprime que per a les prime.

De manera simplificada, la narració més estesa sobre la crisi de 2007 explica que en els anys previs al seu esclat hi havia una gran bonança econòmica en la que era fàcil obtenir crèdit. Tant era així que les empreses i les llars es van sobreendeutar, creant una bombolla immobiliària en la majoria de les economies de l’OCDE (Organització per a la Cooperació i el Desenvolupament Econòmic). L’any 2007 aquesta bombolla va esclatar als EUA. A causa d’uns incentius equivocats, els bancs havien concedit un gran nombre de préstecs a prestataris amb pocs recursos, les anomenades hipoteques subprime. En realitat molts d’aquests prestataris eren insolvents i quan aquests van deixar de pagar, els fons d’inversió o bancs que posseïen les seves hipoteques, van començar a tenir problemes de solvència i liquiditat. Aquests bancs van reduir la concessió de préstecs i la crisi es va escampar a altres sectors econòmics i economies d’altres països. Es va entrar en un cercle viciós en el que les empreses acomiadaven treballadors per la falta de finançament, moltes llars, amb deutes superiors al valor de mercat de les seves cases i afectades per un atur creixent, reduïen el consum i deixaven de pagar els seus préstecs, deteriorant els balanços dels bancs que restringien encara més la concessió de préstecs i agreujaven la crisi. Així començà la crisi econòmica de 2007.

Aquest relat es fonamenta en la selecció de diverses dades sobre el comportament dels preus de la vivenda, l’endeutament i les hipoteques subprime. El problema és que si seleccionem unes altres dades, aquestes ens indiquen que en realitat no hi va haver cap bombolla immobiliària als EUA, les famílies no estaven sobreendeutades i no es pot afirmar que de manera general les hipoteques subprime es concedissin a famílies insolvents. 

Comencem doncs per la primera de les fal·làcies, la bombolla immobiliària. Per justificar que hi havia una bombolla es diu que els preus dels habitatges als EUA van créixer molt per sobre dels ingressos. Així, mentre els ingressos mitjans de les famílies varen créixer al voltant d’un 30% durant els 10 anys previs a la crisi (US Census), els preus mitjans dels habitatges ho feren aproximadament entre un 70% segons els agents immobiliaris (Realtors) i un 80% segons els constructors (Homebuilders). El rati (preu dels habitatges / ingressos familiars anuals), que havia estat al voltant de 2.7 vegades entre el 1975 i el 2000 va augmentar l’any 2006 fins al voltant de 3.7 / 4 vegades, depenent de la font de les dades. A més a més, des dels màxims de 2006 fins a finals del 2011, els preus van baixar al voltant d'un 30%. Tant l’augment accelerat de preus com el posterior enfonsament són els típics d'una bombolla. 

El problema és que aquest indicador no té en compte ni el percentatge dels ingressos que suposa per a les famílies la compra d'un habitatge ni els tipus d'interès. Què passa si calculem el percentatge d'ingressos que ha de destinar una família dels EUA per a comprar un habitatge (mediana d'ingressos i preus)?

La bombolla desapareix. Si tenim en compte els preus i els tipus d'interès, entre 1972 i 2008 les famílies dels EUA van haver de destinar entre un 14% i un 19% dels ingressos de 30 per a comprar una vivenda. El 2006-7 aquest indicador es trobava al voltant del 17-18%. Es podria dir que l'any 2006-7 l'esforç era el major des de 1990, i és cert, però res d'extraordinari i molt menor que en la dècada dels 1980s. Cal tenir en compte un altre fet. Cal recordar que molts organismes consideren que les famílies no haurien de destinar més del 30% dels seus ingressos a l'habitatge. És obvi que un 18% queda força lluny del 30%. Amb aquestes dades a la mà resulta difícil sostenir que hi havia una bombolla immobiliària.