Existeixen diversos estudis realitzats per entitats públiques i privades, com els centres d'estudis de caixes o bancs, sobre el mercat immobiliari espanyol, alguns d'ells molt ben elaborats. No pretenc fer un estudi sobre el tema però si afegir una anàlisi que pot ajudar a complementar/contrastar la informació ja publicada. Aquesta anàlisi es basa en: 

1) El càlcul del percentatge de renda que una família hauria de dedicar durant 30 anys per a comprar una vivenda suposant que les condicions en el moment de la compra es mantinguessin constants. Una anàlisi que ens permet eliminar la distorsió de l'efecte inclinació en l'indicador d'accessibilitat. 

2) La utilització de tipus d'interès reals i el tipus d'interès natural. La utilització del tipus d'interès natural planteja un gran inconvenient, la dificultat per a ser calculat i per tant la necessitat d'utilitzar estimacions, però ofereix dos grans avantatges, en primer lloc que és molt estable, sense les grans fluctuacions que tenen els tipus d'interès en el mercat, i en segon, que teòricament els tipus d'interès de mercat haurien de tendir al natural i per tant fluctuar al seu voltant. Per tant, resulta un molt bon indicador de la tendència a llarg termini, ja que tard o d'hora els de mercat haurien de tendir cap a ell.

En el gràfic, la línia blava mostra el percentatge de renda necessari per a comprar una vivenda tenint en compte els tipus d'interès reals de mercat. La línia groga mostra els resultats tenint en compte el tipus d'interès natural. La línia vermella indica el percentatge del 30%, considerat com el llindar d'ingressos que les famílies no haurien de superar en la compra d'una vivenda. 

Degut a la baixa fiabilitat de les dades estadístiques oficials espanyoles respecte al sector immobiliari (INE i Banc d'Espanya per a elaborar aquest índex), cal agafar els resultats com una aproximació, tant temporal com d'intensitat.

En el gràfic observem els següents períodes (repeteixo, cal agafar-los de manera orientativa):

1) 1987 -1996. Els preus dels habitatges es troben per sota del seu potencial (línia groga per sota roja), ja que els alts tipus reals d'interès de mercat els limiten (línia blava per sobre de la roja).

2) 1996-2003. Els preus dels habitatges continuen per sota del seu potencial (línia groga per sota de la roja) però augmenten gràcies a: 1) la baixada dels tipus d'interès de mercat (decreixement línia blava) i 2) a la correcció de la situació de preus baixos en que es trobaven. 

3) 2003-2006. Els preus continuen augmentant gràcies, en part, a uns tipus d'interès reals de mercat que es mantenen persistentment baixos des de 1999, però se situen en un punt que pot resultar insostenible a llarg termini si les condicions en el mercat del diner canvien, ja que es troben per sobre del seu potencial a llarg termini (línia groga per sobre de la roja).

4) 2006-2008. Increment dels tipus reals (increment línia blava). El percentatge de renda real per a comprar una vivenda se situa al voltant del 45%, tensant tot el mercat immobiliari (línia blava i groga per sobre de la vermella). Durant aquest període s'inicia la crisi immobiliària i econòmica. 

5) 2008 - actual. Correcció del mercat. Els ratis decreixen fins al voltant del 30% i 25%. 


Aquests resultats semblen indicar:

- L'entrada a l'euro va resultar positiva perquè va permetre una baixada dels tipus d'interès reals de mercat i eliminar un element constrenyedor del mercat immobiliari.  

- La política monetària expansiva del BCE, mantenint els tipus d'interès tan baixos (tipus reals 0 o negatius) durant un període tan llarg, va resultar contraproduent perquè va estimular els preus per sobre del seu potencial a llarg termini.

- Tot i que els preus ja pujaven des de finals dels 1990s, no és fins al voltant del 2003-4 que es comença a produir una situació de risc en el mercat, quan el percentatge de renda calculat segons el tipus d'interès natural supera el llindar del 30% (línia groga supera la vermella), però no abans. Aquests resultats no avalen que el mercat immobiliari visqués una situació de bombolla abans de 2003-4.

- Els ratis actuals ens estarien indicant que podríem estar prop del final de l'ajust teòric de preus si l'economia i el mercat immobiliari es trobessin en condicions normals (fets que no succeeixen). Si tenim en compte l'evolució històrica, la precària situació econòmica de les famílies i empreses i l'excés d'oferta, podem esperar que els preus continuïn baixant si es mantenen les condicions actuals.

La indexació dels contractes a la inflació proporciona diversos avantatges com la capacitat per a immunitzar als agents econòmics respecte a les fluctuacions de la inflació. Però no tot són avantatges, també hi ha inconvenients o dificultats en la seva implementació i gestió. Un dels inconvenients d'indexar els contractes a la inflació és el problema d'utilitzar índexs i la seva fiabilitat. És un tema ampli que reduirem aquí a dues qüestions: Responen realment els índexs de preus al consum a la inflació real? Són creïbles? Deixaré de moment de banda qüestions sobre la idoneïtat de diferents índexs o qüestions tècniques sobre l'obtenció de dades o metodologies.

Respecte a la primera qüestió, el fet més controvertit és probablement el referent a la diferència entre la inflació publicada i la percebuda constatable en la crítica popular: "amb l'euro, la inflació ha augmentat un 30% però el cafè o la barra de pa s'han més que doblat". Aquesta diferència s'ha vist accentuada en els darrers anys degut als canvis metodològics a l'hora d'incorporar en els índexs temes com les variacions temporals. Per a elaborar un índex de preus hauríem de comparar dos cistells de compra exactament iguals però aquest fet resulta impossible a la pràctica perquè la gent canviem de preferències (no comprem les mateixes coses que compràvem fa 10 anys enrere) i per la millora tecnològica (els cotxes d'avui no són com els de fa 10 anys enrere). Per tant, necessitem fer les modificacions que ens permetin homogeneïtzar les comparacions. Així, per exemple, l'índex ha de reflectir el fet de que un portàtil de fa 10 anys o els disquets FDD ni tant sols els trobem en el mercat actualment, tot i que trobem substitutius millors i més barats. Tot i les crítiques i les dificultats, existeix un consens força ampli entre els experts (estadístics i economistes) al voltant dels mètodes per a elaborar els índexs, encara que hi ha divergències (sempre n'hi haurà) i que aquests consensos es continuaran modificant en el futur ja que l'elaboració dels índexs comporta una dificultat objectiva.

El tema de la fiabilitat, en el sentit de que no es produeixi un frau en la publicació de les dades, és un tema que depèn de l'organisme que les faciliti. Òbviament, si aquest no aconsegueix que els mercats i la societat es mostrin disposats a acceptar-les, l'economia indexada no tindrà viabilitat. Un dels principals problemes és que els organismes que faciliten les dades són públics i que els governs, que acostumen a estar endeutats o han assumit compromisos de revaloritzar sous o pensions d'acord amb la inflació, poden tenir incentius a distorsionar a la baixa aquest índex. Ara bé, un dels avantatges (inconvenient si s'en fa un mal ús) d'una economia indexada és que el govern pot obtenir finançament amb la impressió de diners (sense endeutar-se ni augmentar els imposts) i això tant sols ho pot fer, sense causar grans desequilibris, en una economia indexada. Per tant, el govern pot acabar tenint un incentiu més gran a oferir unes dades fiables que no pas el contrari, ja que els guanys que obté si el sistema prospera són més elevats. 

Més enllà d'aquestes disquisicions teòriques, hi ha un fet que resulta decisiu: els índexs de preus al consum semblen respondre de manera raonable a les necessitats de la societat i l'economia, ja que els mercats i les societats de les economies desenvolupades accepten les dades publicades. Els estalviadors, prestadors, prestataris, treballadors, empresaris, pensionistes, governs... utilitzen els índexs per a les negociacions sobre revaloritzacions de sous, pensions o l'establiment d'interessos... i encara més determinant, el mercat de bons indexats a la inflació avança en les principals economies desenvolupades (Regne Unit, Suècia, els EUA, França...). Si els índexs no fossin creïbles els inversors no els comprarien. 

Cal admetre però, que en una economia indexada aquest tema resulta clau i per tant caldria promoure la independència dels organismes responsables de la seva publicació, la transparència de les seves dades i fonts i la possibilitat de contrastar-les amb índexs calculats per altres organismes independents. Si això no fos suficient es podrien estudiar altres alternatives que permetin que el mercat decideixi quina li sembla més fiable o que li assigni un risc. 

En definitiva, utilitzar índexs suposa una dificultat tècnica objectiva i un risc que es pot minimitzar però que difícilment es podrà eradicar completament. La qüestió és doncs la de sempre en economia: Els beneficis superen els costs i riscs? i sobre aquest punt en concret, el mercat, de moment, ha respost afirmativament.

En un post anterior ja vam presentar un model per a analitzar el sistema econòmic, les crisis i els avantatges i inconvenients dels diferents models i decisions econòmics. Per a entendre el seu funcionament començarem per un model senzill: el flux circular de la renda.

El flux circular de la renda que observem en el següent gràfic és un model simplificat que ens ajuda a explicar el funcionament de l'economia i que subjau en els models macroeconòmics. Gràcies a aquest model podem observar que tot i que les llars i les empreses prenen decisions independents, també s'influeixen mútuament. Així, en el circuit exterior observem els fluxos monetaris (vermell) i en l'interior el flux de serveis dels factors de producció (groc) i de béns i serveis (verd). Les llars obtenen diners, és a dir, rendes, salaris, dividends,... a canvi dels factors de producció (treball, capital, terra, capacitat organitzativa...). Aquests diners els hi serveixen per a adquirir els béns i serveis que produeixen les empreses, que d'aquesta manera obtenen el fons per a pagar els factors de producció. D'aquesta manera queda el cicle tancat.

En el següent gràfic també podem observar aquest esquema simplificat del flux circular de la renda. Els Agents econòmics aporten els factors de producció (treball, capital, terra, organització...), (2), a la Producció a canvi d'una retribució monetària (salaris, interessos, rendes...) (1). Els Agents utilitzen aquests diners per a obtenir béns i serveis (4 i 6) i d'aquesta manera els diners (3 i 5) retornen a la Producció. En aquest cas simplificat tant sols tenim en compte la demanda interna. Els diners obtinguts per la Producció amb la venda dels béns i serveis produïts són els que serveixen per a retribuir els Agents per la seva aportació de factors de producció. D'aquesta manera tanquem el cicle.

Les hipoteques indexades a la inflació presenten un conjunt d'avantatges i inconvenients. En aquest i propers posts n'analitzaré els principals. Un dels principals avantatges és que immunitza els hipotecats i el sector bancari de les fluctuacions de la inflació. Veiem-ho amb un exemple simplificat:

Suposem una família que l'octubre de 2005 tenia uns ingressos mensuals de 2.500€ i que aquests van augmentar d'acord amb la inflació, és a dir un 10%, fins arribar a 2.750€ mensuals l'octubre de 2008. Un banc es mostrava disposat a concedir-li una hipoteca a 25 anys que comportés un front-end ratio (quota hipotecària / ingressos) del 30%, és a dir una quota inicial de 750€ (750/2500 = 30%). Durant aquest periode, l'euribor a 1 any va tenir la següent evolució:

Suposem que hagués demanat una hipoteca: 

1) a tipus d'interès variable (Euribor a 1 any +1%) amb una quota revisable anualment. L'any 2006 hauria passat a pagar 873,22€, l'any 2007 953,75€ i l'any 2008, 1.019,74€, un increment del 36%. En el mateix període, els seus ingressos haurien augmentat de 2.500€/mes a 2.750€/mes, un 10%. Per tant hauria passat de dedicar l'any 2005 un 30% dels seus ingressos per a pagar la hipoteca (750/2500) a dedicar el 37,1% dels ingressos (1.019,73/2.750) l'any 2008. Això significa que va haver de disminuir, en el cas que li fos possible, el consum d'altres partides, ja que tant sols hi va poder destinar el 62,9% dels seus ingressos enlloc del 70%. Si no va poder disminuir aquests pagaments va començar a deixar de pagar les quotes hipotecàries. En qualsevol cas va suposar un problema personal i per al conjunt de l'economia, via disminució del consum o via problemes en el sector bancari.

2) a tipus d'interès fix. En aquest cas, l'hipotecat sempre hauria pagat 750€ i el percentatge d'ingressos que hauria destinat a pagar la quota hauria disminuït fins al 27,3% (750 / 2750) l'any 2008. Ara bé, en aquest cas, el banc o aquell que hagués finançat l'hipotecat és qui tindria pèrdues, ja que mentre continuava rebent el mateix interès per part de l'hipotecat (tipus fix), havia de pagar més per a obtenir el finançament, ja que l'euribor havia augmentat del 2,3% al 5,5%. Òbviament, això comporta que el banc (mercat) demani una prima de risc per a concedir una hipoteca a tipus fix i per això les hipoteques a tipus fixos són més cares que les de tipus variable. A més a més, la inflació a llarg termini beneficia a l'hipotecat, ja que ceteris paribus, els preus dels immobles seran més elevats i per tant no resulta gaire lògic que l'hipotecat traspassi aquest risc al banc quan es pot cobrir sense cost contra aquest risc. En el cas d'haver triat una hipoteca a tipus fix també hauria pogut acabar afectant negativament al conjunt de l'economia ja que haurien pogut augmentar les primes de risc i si el banc hagués tingut pèrdues enduriria les condicions de concessió de préstecs a empreses i particulars. 

3) indexada a la inflació. En canvi, si hagués utilitzat una hipoteca indexada a la inflació, la quota hauria augmentat de 750€ l'any 2005 a 825€ l'any 2008, un 10%, el mateix percentatge que els seus ingressos que van augmentar de 2.500€ a 2.750€ (+10%). Per tant, sempre hauria destinat un 30% dels seus ingressos a pagar les quotes. En aquest cas ni l'hipotecat ni el banc haurien tingut pèrdues o tensions financeres i a més a més l'hipotecat hauria obtingut una hipoteca més barata que no pas la de tipus fix, ja que és ell qui assumeix el risc de la inflació. Un risc contra el que està ben cobert ja que existeix una alta correlació a llarg termini entre els preus dels immobles i la inflació.

Thomas S. Kuhn va escriure un magnífic llibre titulat "L'estructura de les revolucions científiques". En ell defensa que la ciència no avança de forma racional proposant i refutant hipòtesis o conjectures tal com sostenia K. Popper sinó que els científics estableixen uns consensos que anomena paradigmes que inclouen els conceptes, teories, pràctiques...acceptats per la comunitat científica. La ciència es desenvolupa habitualment dintre d'aquest paradigma. De tant en tant sorgeixen problemes que qüestionen la racionalitat de les teories del paradigma però així i tot els científics no l'abandonen encara que sigui evident que ja no es pot sostenir racionalment. Cal que sorgeixi un nou paradigma que expliqui més fenòmens/situacions dels que explicava el vell per a que la comunitat científica accepti el canvi i fins i tot així, un nombre de científics romanen en el vell i es neguen a acceptar-lo. 

En els sistemes econòmics també observem un desenvolupament similar. En el món occidental, la crisi de 1929 va ensorrar un model liberal que es mostrava incapaç d'aturar les conseqüències de la Gran Depressió, però el nou, basat en el model keynesià i els acords de Bretton Woods, no es va imposar fins després de la Segona Guerra mundial a final dels anys 1940s. Aquest paradigma també va tenir problemes durant els 1970s ja que es mostrava incapaç d'explicar i resoldre els problemes de les repetides crisis econòmiques i altes tasses d'inflació i un nou paradigma monetarista basat en la liberalització, la competència i l'estabilitat de preus es va anar imposant a partir dels anys 1980s. Aquest paradigma ens ha permès més de dues dècades de creixement força sostingut i sense grans crisis econòmiques fins els darrers anys.

La crisi econòmica actual sembla que ens situï un altre cop en un d'aquests moments de gran incertesa en els que el vell paradigma s'ensorra però no hem assolit el consens per a acceptar-ne un de nou. D'aquesta manera, un conjunt d'economistes continua defensant el vell paradigma i proposant mesures ortodoxes mentre un altre grup  defensa propostes alternatives, tot i que malauradament moltes vegades són retorns a vells paradigmes ja superats. Les mostres de que el paradigma s'ensorra em semblen evidents. Cada cop hi ha menys confiança en que ens estigui explicant correctament la realitat i els fets que han succeït i menys confiança en que les seves propostes per a sortir de la crisi siguin les correctes. Un altra mostra és una acceptació cada cop més gran de mesures clarament heterodoxes des del punt de vista del paradigma. La política monetària de la Fed, el Banc d'Anglaterra i fins i tot el Banc Central Europeu és clarament contrària a allò que el paradigma ens diu que cal fer. La decisió del nou govern japonès d'estimular l'economia i promoure una intervenció del Banc del Japó per a incrementar la inflació és un pas més en aquesta direcció que es podria veure acompanyada en el futur per la renúncia a establir (o flexibilitzar) un objectiu d'inflació per part d'algun govern. 

El principal problema no són les mesures en si mateixes, tant l'estímul econòmic com la flexibilitat en l’objectiu de la inflació em semblen positius si es gestionen correctament. El problema és que es prenen sense qüestionar el paradigma, són incoherents amb el mateix i no responen a un conjunt de mesures coherents, coordinades i comprensibles des de la perspectiva d'un nou paradigma. Cal recordar que el sistema actual es fonamenta en l'estabilitat de preus i que un increment de la inflació pot tenir conseqüències molt negatives per al conjunt de l'economia. Existeix un risc potencial si les mesures empreses pels governs tenen èxit, la inflació i l'economia remunten i els tipus d'interès acaben augmentant. Si ho fan, es produiran tensions en els mercats financers, davallada de preus de bons, i immobiliaris causats per l'efecte inclinació. És a dir, noves pèrdues potencials per als bancs i les famílies i per tant possibles noves dificultats en els mercats de concessió de crèdit per a famílies i empreses. D'aquesta manera, el resultat final pot acabar sent una economia cada cop més intervinguda i assistida artificialment per part dels governs i els bancs centrals.

Ens cal replantejar les coses des dels fonaments i fer propostes que mantinguin una coherència interna i puguin resoldre els problemes plantejats. Una economia indexada a la inflació té els seus desavantatges, inconvenients i dificultats d'implementació, com qualsevol altre sistema, però és una proposta coherent que ens pot permetre solucionar alguns dels problemes principals com l'atur, la inflació i l'estabilitat del sistema financer. 

Probablement existeixen tantes interpretacions de la crisi i tantes solucions a la mateixa com economistes hi ha al Món. Així i tot, podríem classificar-los respecte a aquest tema en dos grups. Un grup d'economistes considera que el principal problema és d'oferta i per tant centren les seves receptes per a sortir de la crisi en un augment de la competitivitat. Un altre grup considera que el principal problema és de demanda i que per tant cal augmentar la despesa. Un dels principals problemes és que amb els models actuals tenim dificultats per a saber qui té raó.

Personalment considero que en allò que entenem per crisi el problema és fonamentalment de demanda. En primer lloc perquè crec que ofereix un relat més plausible dels fets; la crisi financera va causar una caiguda de la inversió (manca de concessió de crèdits) i posteriorment del consum (degut a l'atur) i de la despesa pública (manca de recaptació). En segon, perquè l'atur prové o bé d'una manca de demanda o bé d'uns costs marginals del treball massa elevats. És a dir, els treballadors volen cobrar massa per la producció que realitzen. Per tant, afirmar que és tant sols un problema d'oferta (i no de demanda) significa afirmar que tots els aturats ho són o bé per voluntat o bé per culpa del salari mínim. No dic que no hi hagi aturats així, però no em resulta creïble que tots ho siguin.

Ara bé, com li agadava dir a Deng Xiaoping, tant se val si el gat és blanc o és negre, allò que compta és que caci ratolins i en aquest punt tots dos grups tenen problemes significatius. Els partidaris de l'estímul (crisi de demanda) han d'explicar com fer front als problemes que poden causar el deute excessiu i les turbulències en els mercats d'actius si augmenta la inflació. Els partidaris de guanyar competitivitat (crisi d'oferta) també han d'explicar algunes qüestions. Per a aconseguir el seu objectiu poden optar bàsicament entre 1) reduir costs o 2) augmentar la productivitat. Els partidaris de reduir els costs per a augmentar les exportacions assumeixen un gran risc ja que no queda clar que acabin tenint èxit (Grècia) i sacrifiquen la demanda interna (menys salaris /consum i menys despesa pública) posant en risc un teixit empresarial/comercial que després caldrà reconstruir si és que no es malvèn a inversors exteriors. A més a més perpetuen la incertesa sobre el canal de concessió de crèdit, ja que tant els bancs com els particulars són reticents a donar/demanar crèdits en aquest entorn. Els partidaris d'augmentar la productivitat més que la resta del Món haurien d'explicar com pensen aconseguir-ho amb l'actual dificultat per a obtenir finançament i per tant per a fer inversions, renovar la maquinària o els ordinadors, engegar un nou projecte... i no s'hi val a dir que cal ser molt creatiu i innovador perquè amb aquest argument es pot solucionar la crisi, l'escalfament global... i totes les malalties.

Així doncs el principal problema és que no hem trobat un gat que caci ratolins i això ens obliga a buscar-ne un, a replanteja'ns les coses i oferir alternatives fóra dels plantejaments habituals. 

Les causes de les crisis econòmiques i de la manca de desenvolupament econòmic són molt variades i complexes ja que impliquen a un conjunt de factors institucionals, culturals, socials, econòmics... Una proposta per a sortir de la crisi econòmica actual hauria de fer front a tots aquests aspectes i això queda lluny de les possibilitats d'aquest post. Fins i tot pel que fa a les qüestions estrictament econòmiques la llista també és força llarga (productivitat, formació, competitivitat...) i moltes qüestions també queden fóra d'aquesta proposta. 

Ara bé, un dels punts fonamentals de la crisi actual és la inestabilitat que es causen mútuament el sistema financer i l'economia productiva. La crisi financera porta a una reducció del crèdit, de la inversió i del consum, aquests a una reducció del treball, els beneficis empresarials i els recursos fiscals. Aquesta situació augmenta la incertesa en el mercat financer i a pèrdues en el sistema bancari que respon reduint el crèdit i reiniciant un cercle viciós que els governs es mostren incapaços de superar. Aquest problema es podria resoldre amb la indexació de l'economia, ja que donaria estabilitat als mercats financers i eines als governs per a estimular l'economia. Els principals passos que caldria fer són:

1. Indexar l'economia a la inflació
No és un procés fàcil perquè afecta a la majoria de contractes a llarg termini però es pot fer si hi ha voluntat política, ja que els elements per a poder-ho tirar endavant hi són. En tot cas caldria:

- Emetre deute públic indexat a la inflació
- Promoure que els nous contractes econòmics (bons, préstecs, hipoteques, lloguers...) s'indexin a la inflació
- Facilitar que els contractes vigents es puguin indexar a la inflació

2. Modificar els estatuts del Banc Central Europeu
La indexació permet que la inflació ja no sigui el seu principal objectiu, ja que els efectes negatius de la seva volatilitat queden coberts per la indexació. D'aquesta manera el BCE (o qualsevol banc central) pot passar a tenir com a principal objectiu el creixement econòmic a llarg termini. Això significa que ha de tenir en compte diverses variables com l'atur, la inflació, el sistema canviari, l'assignació de recursos...a l'hora de prendre les seves decisions.

3. Augmentar la despesa 
Un cop realitzats aquests passos, el Banc Central pot finançar els governs amb la impressió de diners de manera que aquests poden augmentar la despesa, disminuir els imposts o bé transferir diners a les famílies per a que augmentin el consum. L'augment de la demanda hauria de permetre la disminució de l'atur i l'augment dels beneficis empresarials en la mesura que hi hagi una crisi de demanda.

La capacitat gairebé il·limitada de despesa per part d'un govern finançat per la impressió de diners, juntament amb l'estabilitat que donaria la indexació al conjunt d'agents econòmics i als mercats financers permetria que la recuperació econòmica no tant sols provingués de l'augment de la demanda sinó també perquè els bancs recuperarien la confiança en la capacitat de les famílies per a obtenir ingressos (augment de l'ocupació) i de les empreses per a obtenir beneficis, de manera que tornés a fluir el crèdit. 

4. Gestió
La indexació de l'economia i el finançament públic amb la impressió de diners comporta un conjunt de riscs a curt i llarg termini que cal evitar i gestionar per a que s'aconsegueixi la recuperació econòmica i el creixement a llarg termini.

4.1 Gestió de la inflació
L'augment de la demanda pot comportar un augment del consum i la inversió, facilitant la recuperació econòmica però també pot fer que augmenti la inflació. La indexació protegeix contra la volatilitat però uns nivells alts d'inflació són també negatius per a l'economia. A més a més ens estan indicant que tenim un problema d'oferta i no de demanda i per tant l'augment de la despesa no resol el problema econòmic. Per tant cal mantenir els objectius de moderació i estabilitat de preus a llarg termini però permetent inflacions temporalment més elevades en els moments de crisi econòmica o de transformació de l'estructura productiva.

4.2 Assignació de recursos
El fet que els governs es puguin finançar amb la impressió de diners pot portar a un malbaratament dels recursos i una gran corrupció. Per tant cal promoure la transparència de la despesa pública.

4.3 Competència
Per a que el sistema ens permeti assolir un creixement econòmic a llarg termini, cal afavorir la competència entre les empreses i els estats.

4.4 Informació
El Banc Central ha de portar una política de transparència en totes les seves decisions de política monetària per a donar estabilitat als mercats financers.

El sistema financer ens ajuda a regular temporalment les necessitats individuals amb la capacitat productiva. Així hom estalvia quan produeix més béns i serveis dels que necessita avui i creu que en el futur en necessitarà més dels que podrà produir. De manera similar, aquells que necessiten avui més béns i serveis dels que poden produir, s'endeuten i es comprometen a produir-ne en el futur. D'aquesta manera tothom hi surt guanyant, tant els estalviadors com els endeutats. Podem dir que, en una economia equilibrada, els endeutats han pogut gaudir avui d'uns béns i serveis que han produït els estalviadors i a canvi aquests els podran gaudir en el futur gràcies a que els produiran els endeutats. 

Simplificant-ho, la lògica del sistema és que ens endeutem quan no tenim la suficient capacitat per a produir tots els béns i serveis que desitgem/necessitem avui i demanem a uns altres (els estalviadors) que ens els produeixin. A canvi de poder-ne gaudir avui ens comprometem a produir-ne en el futur per a ells. 

La qüestió és: ¿Té sentit que el sistema econòmic reaccioni augmentant l'endeutament públic de les economies en recessió per a mantenir el consum? No. No té cap sentit perquè el que implica aquest comportament és que l'Estat es compromet a produir uns béns i serveis en el futur quan el problema és que l'economia els necessita avui i simultàniament hi ha persones aturades. Lo racional és que miri de produir-los amb els recursos de que disposa avui sense comprometre's de cara al futur. A més a més, actuar tal com ho fem actualment suposa carregar sobre les generacions futures (augmentant el deute) els nostres problemes actuals.

Aleshores, per què el sistema actua de manera aparentment tan poc racional? Hi ha diverses raons però un dels motius principals és perquè hem construït un sistema que no tolera els increments de la inflació i resoldre una recessió sense endeutar-se pot comportar un augment de la inflació. 

¿Existeix alguna alternativa? Si, un model basat en la indexació de l'economia (indexar a la inflació els principals contractes econòmics). La indexació de l'economia permet que l'Estat gasti amb el finançament del Banc Central, imprimint diners i sense assumir deute. L'augment de despesa pública ha de permetre reduir l'atur i la recuperació econòmica si existeix un problema de manca de demanda. En contrapartida pot ser que estimuli la inflació, però la indexació protegeix al conjunt dels agents econòmics dels principals problemes que pot ocasionar. 

D'aquesta manera el sistema es comporta de manera més racional. Tracta de produir els béns i serveis que necessita/desitja la societat avui posant a treballar els recursos actuals (treballadors en atur i capital infrautilitzat) i sense comprometre's de cara al futur. A més a més, els problemes que comporta solucionar els problemes actuals (un augment potencial de la inflació) els patim avui sense deixar cap càrrega a les generacions futures (no augmenta el deute). 

La implementació d'una economia indexada no és una cosa excessivament difícil de realitzar si existeix voluntat política, ja que avui en dia ja existeixen productes indexats i tenen una quota creixent de mercat en les economies desenvolupades. Fa tant sols 15 anys eren pràcticament inexistents en les economies de l'OCDE i tant sols s'utilitzaven o s'havien utilitzat en economies que havien patit períodes inflacionistes com Brasil, Israel o Islàndia.

Dintre d'aquest grup de productes, els bons indexats, i especialment els emesos pels tresors públics, són els que tenen un mercat més desenvolupat. Als EUA s'anomenen TIPS (Treasury Inflation-Protected Security), al Regne Unit Index-linked Gilt i Bund index a Alemanya... Tot i que encara representen una quota petita de mercat en la majoria d'economies, el percentatge de deute emès ha anat creixent en els darrers anys. La majoria d'economies van començar la seva emissió a partir del final de la dècada dels 1990s. A Suècia o el Regne Unit representen al voltant d'un 25% del deute emès pel Tresor, a França o Brasil per sobre del 15%, als EUA al voltant del 8% i a la zona Euro al voltant del 4%. 

Pel que fa als bons corporatius encara resulta un mercat petit i reservat a les grans corporacions dels mercats més desenvolupats com el Regne Unit. Així i tot el desenvolupament del mercat de deute públic indexat està permetent que el privat comenci a guanyar terreny. Malauradament hi ha una gran manca de productes indexats per al mercat hipotecari, tret d'algunes excepcions com Islàndia o Xile (amb algunes particularitats).

Pel que fa als compradors, els fons de pensions són els principals clients d'aquest tipus de productes, ja que els hi permet garantir el poder adquisitiu dels seus partícips sense haver de gestionar ni assumir el risc de la inflació. 

Actualment disposem de diversos tipus d'hipoteques en el mercat com les hipoteques a tipus fix, a tipus variable, d'interessos sols... Existeixen també uns tipus d'hipoteques menys freqüents, fins i tot inexistents en alguns mercats, que podem anomenar indexades a la inflació, a tipus d'interès real, PLAM (Price Level Adjusted Mortgage)... Tot i que existeixen lleugeres diferències entre elles, comparteixen una característica comuna, les quotes a pagar i el principal del deute es troben indexats a la inflació. Com funcionen aquestes hipoteques?

1) Se selecciona un índex de referència per a calcular la inflació. Pot ser l'IPC (Índex de Preus al Consum) però també podríem utilitzar altres índexs IPC urbà, deflactor, IPC subjacent... aquell que reculli millor la inflació real d'aquella economia.

2) Es calculen les quotes a pagar i el capital pendent de la mateixa manera que es fa en les hipoteques habituals però utilitzant el tipus d'interès real enlloc del tipus d'interès nominal.

3) Els resultats que s'obtenen en 2) són en termes reals i cal transformar-los a dades nominals. Per a aconseguir-ho es multipliquen per l'índex d'inflació seleccionat que tindrà inicialment un valor de 1. A mesura que vagi augmentant la inflació, l'índex anirà augmentant de valor. Així si la inflació augmenta un 2,5% en un any, l'índex tindrà un valor de 1,025 i tant la quota a pagar com el deute pendent calculats seguint els criteris del punt 2) els multiplicarem per aquest índex. 

Veiem-ho amb un exemple:

Suposem que un hipotecat paga una quota anual al final de cada any per una hipoteca a 20 anys.
Tipus reals 3%
Inflació anual del 2%
Deute inicial: 1.000€

En el següent quadre observem dos grups de dades. En l'esquerra tenim les dades que corresponen a una hipoteca a tipus d'interès real del 3%, tal com hem indicat que calia fer a 2). En el grup de la dreta observem en la primera columna l'índex d'inflació i posteriorment les dades que corresponen a les quotes que cal pagar indexades a la inflació, suposant que la inflació augmenti un 2% anual. 

L'índex va augmentant un 2% anualment (1,020 - 1,040 -1,061 -1,082...). En les dades indexades (dreta), tant la quota, com els interessos, com el retorn del principal o el deute pendent d'amortitzar corresponen a les dades reals (grup de l'esquerra) multiplicades per l'índex. Així en el període 1, la quota a pagar és 68,56€ que prové de 67,22€ (quota real) x 1,02 (índex). En el període 2 els interessos a pagar són 30,05€ que provenen de 28,88€ (interessos reals) x 1,040 (índex). En el període 5 el deute pendent és 885,93€ que prové de 802,42€ (deute real) x 1,104 (índex)... 
 

Al final de la vida del préstec, si la inflació real ha coincidit amb les expectatives d'inflació, el valor actual net (VAN) de les quotes pagades per un prestatari amb hipoteques a tipus nominal (les habituals avui en dia) i per un amb hipoteques indexades a la inflació serà el mateix. És a dir, "paguen el mateix". Ja que mentre els hipotecats amb hipoteques indexades paguen al 3% i després les quotes creixen al 2%, els hipotecats a tipus nominal paguen des del començament un interès més elevat (5,06%).

Posarem un exemple. Suposem que els tipus d'interès reals són del 3% i tant la inflació real com les expectatives d'inflació per als propers anys coincideixen (2%). Tipus nominal = 5,06%. Dos prestataris, H i I, demanen unes hipoteques a 20 anys. H demana les habituals no indexades i I demana una hipoteca indexada a la inflació. Les quotes que pagaran durant els propers 20 anys seran les següents:

En tots dos casos el VAN (Valor actual net) dels seus pagaments coincideix.