Tot i que encara no he explicat tots els avantatges i inconvenients de les hipoteques indexades a la inflació, el fet que respecte a les hipoteques nominals (les habituals avui en dia) permetin obtenir més crèdit per la mateixa quota inicial, tinguin quotes inicials més baixes per a una mateixa quantitat de préstec o quotes constants en termes reals permet que aquest tipus d’hipoteques puguin aportar un conjunt de beneficis a la societat i l’economia. En aquest post indicaré els beneficis per als hipotecats. En posts posteriors indicaré els beneficis per a l’economia en el seu conjunt i les principals dificultats i riscs de la proposta.
Cal recordar que les hipoteques a tipus d’interès real i indexades a la inflació solament suposen una racionalització dels pagaments de les quotes hipotecàries, fent que aquests siguin constants en termes reals durant tota la vida del préstec. Aquest fet no suposa cap pèrdua ni per als hipotecats ni per als bancs.
Quins beneficis comportaria promoure les hipoteques a tipus d’interès real i indexades a la inflació per als nous contractes i facilitar el canvi per als contractes antics?
1)Quotes hipotecàries més baixes.
Tenint en compte les expectatives d’inflació a llarg termini del BCE, les quotes es podrien reduir, respecte a les hipoteques nominals (les actuals avui en dia), entre un 9% per a una hipoteca a 10 anys i un 24% per a una hipoteca a 30 anys. (Veure la reducció de quota en les caselles verdes en la Taula 1). És a dir, tant sols per canviar d’una hipoteca nominal a 30 anys a una d’indexada a la inflació també a 30 anys, les quotes es rebaixarien d’uns 1.000 € a uns 760 € (Veure Taula 2).
Amb els tipus d’interès actuals, la quota hipotecària d’una hipoteca a tipus d’interès real i indexada a la inflació a 30 anys seria d’uns 300 € mensuals per cada 100.000 € de deute. (Cal admetre que la situació tant del mercat com de l’economia és molt anòmala en aquests moments i cal preveure que aquesta xifra sigui més alta en situacions normals, però sempre serà més baixa que la de les hipoteques habituals avui en dia).
2)Quotes més estables
A més a més, a diferència d’altres opcions que també permeten reduir les quotes hipotecàries, com les hipoteques d’interessos sols, aquesta rebaixa és constant en termes reals i permet amortitzar tot el deute. És a dir, si optem per una hipoteca d’interessos sols, les quotes seran baixes mentre solament paguem els interessos però 1) correm el risc que aquestes quotes augmentin molt si augmenten els interessos. Si aquests passen del 2% al 4% les quotes es doblaran (podrien passar de 300€ a 600€) i 2) un dia o altre caldrà amortitzar el deute amb quotes molt més elevades que no pas quan es pagaven solament els interessos, amb el risc de que si no podem pagar haurem de vendre la vivenda i si els preus són baixos assumir la pèrdua.
En canvi, si optem per una hipoteca a tipus d’interès real i indexada a la inflació les quotes es mantindran estables en termes reals durant tota la vida del préstec i haurem amortitzat tot el deute al final de la vida del préstec. (Més endavant veurem com resoldre la situació de tipus reals a curt termini en augment)
3)Més préstec per la mateixa quota inicial
Disposar de quotes hipotecàries més baixes i estables vol dir que per a una mateixa quota inicial, el banc ens concedirà una quantitat més gran en préstec. Al voltant d’un 30% més per a una hipoteca a 30 anys, és a dir, 130.000€ enlloc de 100.000€. Si els compradors poden obtenir, ceteris paribus, més crèdit per la mateixa quota, podran comprar cases més cares. Per tant, o bé podran comprar cases millors o bé s’elevaran els preus de la vivenda, i això sense que els hipotecats hagin de superar el seu esforç financer inicial o endeutar-se per un termini més llarg. L’increment de preus de la vivenda sense un increment de l’esforç financer beneficia les famílies perquè augmenta el seu patrimoni, els morosos perquè tenen més opcions de vendre les seves vivendes sense pèrdues, i els bancs perquè veuen revaloritzats els seus actius.
4) Reducció de la morositat
Per als problemes de morositat, el govern hauria de facilitar l’allargament dels contractes juntament amb la promoció de les hipoteques a tipus d’interès real i indexades a la inflació. L’allargament de la vida dels préstecs tant sols suposa una redistribució temporal dels pagaments sense que comporti pèrdues per als hipotecats o per als bancs. D’aquesta manera, a un hipotecat a qui li faltessin 10 anys per a cancel·lar la seva hipoteca, podria veure reduïda la quota a pagar fins a un 67% si pogués combinar tots dos efectes (Veure Taula 1). Així podria passar d’una quota de 1000€ a una quota de 330€, tal com podem veure a la Taula 2.
Cal recordar que les hipoteques a tipus d’interès real i indexades a la inflació solament suposen una racionalització dels pagaments de les quotes hipotecàries, fent que aquests siguin constants en termes reals durant tota la vida del préstec. Aquest fet no suposa cap pèrdua ni per als hipotecats ni per als bancs.
Quins beneficis comportaria promoure les hipoteques a tipus d’interès real i indexades a la inflació per als nous contractes i facilitar el canvi per als contractes antics?
1)Quotes hipotecàries més baixes.
Tenint en compte les expectatives d’inflació a llarg termini del BCE, les quotes es podrien reduir, respecte a les hipoteques nominals (les actuals avui en dia), entre un 9% per a una hipoteca a 10 anys i un 24% per a una hipoteca a 30 anys. (Veure la reducció de quota en les caselles verdes en la Taula 1). És a dir, tant sols per canviar d’una hipoteca nominal a 30 anys a una d’indexada a la inflació també a 30 anys, les quotes es rebaixarien d’uns 1.000 € a uns 760 € (Veure Taula 2).
Amb els tipus d’interès actuals, la quota hipotecària d’una hipoteca a tipus d’interès real i indexada a la inflació a 30 anys seria d’uns 300 € mensuals per cada 100.000 € de deute. (Cal admetre que la situació tant del mercat com de l’economia és molt anòmala en aquests moments i cal preveure que aquesta xifra sigui més alta en situacions normals, però sempre serà més baixa que la de les hipoteques habituals avui en dia).
2)Quotes més estables
A més a més, a diferència d’altres opcions que també permeten reduir les quotes hipotecàries, com les hipoteques d’interessos sols, aquesta rebaixa és constant en termes reals i permet amortitzar tot el deute. És a dir, si optem per una hipoteca d’interessos sols, les quotes seran baixes mentre solament paguem els interessos però 1) correm el risc que aquestes quotes augmentin molt si augmenten els interessos. Si aquests passen del 2% al 4% les quotes es doblaran (podrien passar de 300€ a 600€) i 2) un dia o altre caldrà amortitzar el deute amb quotes molt més elevades que no pas quan es pagaven solament els interessos, amb el risc de que si no podem pagar haurem de vendre la vivenda i si els preus són baixos assumir la pèrdua.
En canvi, si optem per una hipoteca a tipus d’interès real i indexada a la inflació les quotes es mantindran estables en termes reals durant tota la vida del préstec i haurem amortitzat tot el deute al final de la vida del préstec. (Més endavant veurem com resoldre la situació de tipus reals a curt termini en augment)
3)Més préstec per la mateixa quota inicial
Disposar de quotes hipotecàries més baixes i estables vol dir que per a una mateixa quota inicial, el banc ens concedirà una quantitat més gran en préstec. Al voltant d’un 30% més per a una hipoteca a 30 anys, és a dir, 130.000€ enlloc de 100.000€. Si els compradors poden obtenir, ceteris paribus, més crèdit per la mateixa quota, podran comprar cases més cares. Per tant, o bé podran comprar cases millors o bé s’elevaran els preus de la vivenda, i això sense que els hipotecats hagin de superar el seu esforç financer inicial o endeutar-se per un termini més llarg. L’increment de preus de la vivenda sense un increment de l’esforç financer beneficia les famílies perquè augmenta el seu patrimoni, els morosos perquè tenen més opcions de vendre les seves vivendes sense pèrdues, i els bancs perquè veuen revaloritzats els seus actius.
4) Reducció de la morositat
Per als problemes de morositat, el govern hauria de facilitar l’allargament dels contractes juntament amb la promoció de les hipoteques a tipus d’interès real i indexades a la inflació. L’allargament de la vida dels préstecs tant sols suposa una redistribució temporal dels pagaments sense que comporti pèrdues per als hipotecats o per als bancs. D’aquesta manera, a un hipotecat a qui li faltessin 10 anys per a cancel·lar la seva hipoteca, podria veure reduïda la quota a pagar fins a un 67% si pogués combinar tots dos efectes (Veure Taula 1). Així podria passar d’una quota de 1000€ a una quota de 330€, tal com podem veure a la Taula 2.
La Taula 1 ens mostra el percentatge de reducció de la quota al passar d’una hipoteca nominal (les habituals avui en dia) a una indexada, tenint en compte el nombre d’anys que manquen per a l’amortització total del deute. Les files mostren el nombre d'anys que falten per a pagar la hipoteca nominal. Les columnes mostren el nombre d'anys que falten per a pagar la hipoteca indexada. Així, per exemple, la casella (nominal 10, indexada 10) (-9%) significa que si passem d'una hipoteca nominal a 10 anys a una indexada també a 10 anys, la quota es reduirà al voltant d'un 9%. La casella (nominal 15, indexada 30) significa que si passem d'una hipoteca nominal a la que li falten 15 anys per al venciment a una indexada a 30 anys la quota es reduirà al voltant d'un 53%.
En la Taula 2 veiem quina passaria a ser la quota d'una hipoteca indexada tenint en compte que la quota nominal és de 1.000€. La casella (nominal 10, indexada 25 = 390 €) significa que si l'hipotecat canviés d'una hipoteca nominal a 10 anys a una indexada a 25 anys enlloc de pagar 1.000 €, en pagaria 390. Aquesta taula pretén ajudar a calcular quina seria la nova quota dels hipotecats. Si la quota que paga actualment és de 600€ (600 / 1000 = 60%), aleshores la quota que passarien a pagar seria de 390 € x 60% = 234 €
En la Taula 2 veiem quina passaria a ser la quota d'una hipoteca indexada tenint en compte que la quota nominal és de 1.000€. La casella (nominal 10, indexada 25 = 390 €) significa que si l'hipotecat canviés d'una hipoteca nominal a 10 anys a una indexada a 25 anys enlloc de pagar 1.000 €, en pagaria 390. Aquesta taula pretén ajudar a calcular quina seria la nova quota dels hipotecats. Si la quota que paga actualment és de 600€ (600 / 1000 = 60%), aleshores la quota que passarien a pagar seria de 390 € x 60% = 234 €
RSS Feed
