Tot i que la majoria de models econòmics es basen en agents racionals i en la racionalitat dels mercats, els economistes sabem que aquestes premisses ens faciliten modelitzar l'economia però que les persones som, en el millor dels casos, raonables i que els mercats tenen comportaments irracionals de pànic o eufòria. Que aquest comportament irracional es produeixi en un moment de pànic resulta comprensible però que sigui el propi sistema econòmic el que faciliti situacions irracionals sembla una mica més difícil de comprendre. Això és el que succeeix amb les actuals hipoteques i resulta per a molts economistes, entre d'altres Robert Shiller, un dels grans enigmes "puzzles" de l'economia actual. I per què resulta tant enigmàtic? Doncs perquè utilitzem hipoteques no indexades a la inflació i el fet de no indexar els crèdits a la inflació causa l'anomenat efecte inclinació "tilt effect". Aquest efecte fou àmpliament estudiat durant la dècada del 1970s per nombrosos economistes, entre d'altres per premis Nobel com Franco Modigliani, però la baixa inflació a partir dels 1980s ha desat la seva investigació en un calaix.
En que consisteix l'efecte inclinació? En que la inflació inclina l'esforç financer dels pagaments d'un crèdit no indexat a la inflació als primers anys del mateix. Posaré un exemple per a que s'entengui millor. Els crèdits que utilitzem actualment no es troben indexats a la inflació (és a dir les quotes hipotecàries no augmenten d'acord amb la inflació). Suposem que una família ingressa 1.580,7€ al mes i demana un crèdit de 100.000€ a 25 anys. Els tipus d'interès reals són del 3% i la inflació és del 0%. La quota a pagar és de 474,21€ i representa un 30% dels seus ingressos. D'aquí 25 anys si la família manté el seu poder adquisitiu i la inflació es manté constant continuarà ingressant 1.580,7€ i continuarà pagant una quota de 474,21€ que continuarà representant un 30% dels seus ingressos. Ara bé, suposem que la inflació és del 5% i que els tipus d'interès nominals són del 8%. Ara la quota inicial a pagar és de 771,82€ i en el moment de demanar el préstec representa un 48,8% dels seus ingressos. Si la família manté el seu poder adquisitiu i la inflació es manté constant, d'aquí a 25 anys la família ingressarà 10.825,38€ però continuarà pagant 771,82€, és a dir un 7,1% dels seus ingressos. Quan no hi havia inflació sempre pagava un 30% dels seus ingressos, quan n'hi ha hagut ha començat fent un esforç del 48,8% dels seus ingressos per acabar fent-lo del 7,1%. La inflació, degut a l'efecte inclinació, ha inclinat l'esforç financer als primers anys del préstec.
Algú pot pensar que és normal que això fos motiu d'estudi durant els anys 1970s perquè la inflació va arribar a pujar per sobre del 10% en moltes economies de l'OCDE però que amb inflacions al voltant del 2-3% aquest no és un tema important. La seva importància però no es troba en el fet de que la inflació sigui elevada sinó en els efectes que causa la seva variació en els préstecs a llarg termini. Posaré un exemple per a que es vegi la seva importància.
Suposarem inicialment dues premisses:
1) La inflació, ceteris paribus, no afecta el poder adquisitiu de les famílies. Tot i que a curt termini, en moments de crisi econòmica i en casos individuals aquesta premissa pot no ser certa, això ha estat cert a llarg termini (més de 20 anys) en les economies occidentals des de la II Guerra Mundial. En els casos en que no s'ha complert que les famílies hagin mantingut el seu poder adquisitiu caldria estudiar si la causa ha estat la inflació o bé un altra.
2) Una variació de la inflació, ceteris paribus, no afecta el Valor Actual Net (VAN) d'un immoble llogat si els lloguers augmenten d'acord amb la inflació.
Imaginem dos bessons, treballadors de la construcció, amb la mateixa formació, antiguitat, salari... En A decideix comprar un pis, els seus ingressos són de 2.000€ al mes, la inflació és del 1% i els tipus d'interès del 3%. El banc considera que pot pagar una quota del 30% dels seus ingressos, és a dir 600€ i li concedeix un préstec hipotecari de 126.525€ a retornar en 25 anys amb els que compra el pis. Imaginem que de sobte la inflació augmenta al 4%, un increment del 3%, i els tipus d'interès ho fan al 6% (L'Euribor va augmentar del 2% al 5% entre 2005 i 2008). Quan es produeixi la revisió de la hipoteca en A passarà a pagar uns 815,20€, un 36% més, que representaran un 40,7% dels seus ingressos. Tindrà dificultats per a pagar la quota hipotecària, els rebuts, haurà de reduir el consum de roba o menjar... A en B, el seu germà bessó, li agrada el pis del seu germà i com que encara queden pisos per vendre en el mateix edifici decideix comprar-ne un. El banc considera que pot pagar una quota que representi un 30% dels seus ingressos, però com ara els tipus han augmentat al 6%, el banc tant sols està disposat a deixar-li 93.124€ (un 26,4% menys que al seu bessó). El promotor no vol vendre a aquest preu i en B com tots els potencials compradors no poden comprar a l'antic preu perquè el banc no els hi concedeix la mateixa quantitat de crèdit. El promotor/constructor, en veure que no pot vendre els pisos, decideix parar la construcció d'una nova promoció que estava a punt d'iniciar i acomiada els bessons A i B. A no pot pagar la quota hipotecària i el banc embarga un pis amb un deute d'uns 125.000€ i que en el mercat tant sols trobarà comprador per uns 93.000€. El banc té pèrdues i reacciona reduint la concessió de préstecs a la resta d'empreses i particulars.
Doncs bé, tot i que la inflació no hauria d'afectar ni el poder adquisitiu de les famílies ni el valor dels immobles, en el nostre exemple tant la capacitat de compra com el preu dels immobles queden greument afectats. I tot això gràcies a l'efecte inclinació i al fet d'utilitzar hipoteques no indexades a la inflació. No sembla gaire racional i tanmateix ni tant sols es qüestiona el model.
Potser alguns pensen que això és tant sols un exemple ideal però que no té cap efecte real. Segons el National Bureau of Economic Research en els EUA hi ha hagut 7 recessions econòmiques des de 1969. Si no tenim en compte la del 2001 (va ser molt suau i segons el Bureau of Economic Analysis l'economia no va decréixer mai ni dos trimestres seguits ni cap semestre de manera agregada) han estat 6 recessions. En 5 d'elles la crisi econòmica va anar precedida per un augment de la inflació i per una crisi immobiliària. La que falta va anar precedida per un lleuger augment de la inflació (enmig d'una inflació molt alta) i una crisi immobiliària.
En que consisteix l'efecte inclinació? En que la inflació inclina l'esforç financer dels pagaments d'un crèdit no indexat a la inflació als primers anys del mateix. Posaré un exemple per a que s'entengui millor. Els crèdits que utilitzem actualment no es troben indexats a la inflació (és a dir les quotes hipotecàries no augmenten d'acord amb la inflació). Suposem que una família ingressa 1.580,7€ al mes i demana un crèdit de 100.000€ a 25 anys. Els tipus d'interès reals són del 3% i la inflació és del 0%. La quota a pagar és de 474,21€ i representa un 30% dels seus ingressos. D'aquí 25 anys si la família manté el seu poder adquisitiu i la inflació es manté constant continuarà ingressant 1.580,7€ i continuarà pagant una quota de 474,21€ que continuarà representant un 30% dels seus ingressos. Ara bé, suposem que la inflació és del 5% i que els tipus d'interès nominals són del 8%. Ara la quota inicial a pagar és de 771,82€ i en el moment de demanar el préstec representa un 48,8% dels seus ingressos. Si la família manté el seu poder adquisitiu i la inflació es manté constant, d'aquí a 25 anys la família ingressarà 10.825,38€ però continuarà pagant 771,82€, és a dir un 7,1% dels seus ingressos. Quan no hi havia inflació sempre pagava un 30% dels seus ingressos, quan n'hi ha hagut ha començat fent un esforç del 48,8% dels seus ingressos per acabar fent-lo del 7,1%. La inflació, degut a l'efecte inclinació, ha inclinat l'esforç financer als primers anys del préstec.
Algú pot pensar que és normal que això fos motiu d'estudi durant els anys 1970s perquè la inflació va arribar a pujar per sobre del 10% en moltes economies de l'OCDE però que amb inflacions al voltant del 2-3% aquest no és un tema important. La seva importància però no es troba en el fet de que la inflació sigui elevada sinó en els efectes que causa la seva variació en els préstecs a llarg termini. Posaré un exemple per a que es vegi la seva importància.
Suposarem inicialment dues premisses:
1) La inflació, ceteris paribus, no afecta el poder adquisitiu de les famílies. Tot i que a curt termini, en moments de crisi econòmica i en casos individuals aquesta premissa pot no ser certa, això ha estat cert a llarg termini (més de 20 anys) en les economies occidentals des de la II Guerra Mundial. En els casos en que no s'ha complert que les famílies hagin mantingut el seu poder adquisitiu caldria estudiar si la causa ha estat la inflació o bé un altra.
2) Una variació de la inflació, ceteris paribus, no afecta el Valor Actual Net (VAN) d'un immoble llogat si els lloguers augmenten d'acord amb la inflació.
Imaginem dos bessons, treballadors de la construcció, amb la mateixa formació, antiguitat, salari... En A decideix comprar un pis, els seus ingressos són de 2.000€ al mes, la inflació és del 1% i els tipus d'interès del 3%. El banc considera que pot pagar una quota del 30% dels seus ingressos, és a dir 600€ i li concedeix un préstec hipotecari de 126.525€ a retornar en 25 anys amb els que compra el pis. Imaginem que de sobte la inflació augmenta al 4%, un increment del 3%, i els tipus d'interès ho fan al 6% (L'Euribor va augmentar del 2% al 5% entre 2005 i 2008). Quan es produeixi la revisió de la hipoteca en A passarà a pagar uns 815,20€, un 36% més, que representaran un 40,7% dels seus ingressos. Tindrà dificultats per a pagar la quota hipotecària, els rebuts, haurà de reduir el consum de roba o menjar... A en B, el seu germà bessó, li agrada el pis del seu germà i com que encara queden pisos per vendre en el mateix edifici decideix comprar-ne un. El banc considera que pot pagar una quota que representi un 30% dels seus ingressos, però com ara els tipus han augmentat al 6%, el banc tant sols està disposat a deixar-li 93.124€ (un 26,4% menys que al seu bessó). El promotor no vol vendre a aquest preu i en B com tots els potencials compradors no poden comprar a l'antic preu perquè el banc no els hi concedeix la mateixa quantitat de crèdit. El promotor/constructor, en veure que no pot vendre els pisos, decideix parar la construcció d'una nova promoció que estava a punt d'iniciar i acomiada els bessons A i B. A no pot pagar la quota hipotecària i el banc embarga un pis amb un deute d'uns 125.000€ i que en el mercat tant sols trobarà comprador per uns 93.000€. El banc té pèrdues i reacciona reduint la concessió de préstecs a la resta d'empreses i particulars.
Doncs bé, tot i que la inflació no hauria d'afectar ni el poder adquisitiu de les famílies ni el valor dels immobles, en el nostre exemple tant la capacitat de compra com el preu dels immobles queden greument afectats. I tot això gràcies a l'efecte inclinació i al fet d'utilitzar hipoteques no indexades a la inflació. No sembla gaire racional i tanmateix ni tant sols es qüestiona el model.
Potser alguns pensen que això és tant sols un exemple ideal però que no té cap efecte real. Segons el National Bureau of Economic Research en els EUA hi ha hagut 7 recessions econòmiques des de 1969. Si no tenim en compte la del 2001 (va ser molt suau i segons el Bureau of Economic Analysis l'economia no va decréixer mai ni dos trimestres seguits ni cap semestre de manera agregada) han estat 6 recessions. En 5 d'elles la crisi econòmica va anar precedida per un augment de la inflació i per una crisi immobiliària. La que falta va anar precedida per un lleuger augment de la inflació (enmig d'una inflació molt alta) i una crisi immobiliària.
RSS Feed
