La relación entre el incremento de la inflación y la crisis inmobiliaria se puede explicar por el hecho de que se utilizan hipotecas basadas en tipos de interés nominales, que provocan el efecto inclinación. Ya he indicado en anteriores posts que el efecto inclinación provoca que las cuotas hipotecarias puedan aumentar un 20, 30 o 40% cuando la inflación aumenta un 2%. Este hecho conlleva, por un lado, un descenso de la cantidad de préstamo que los bancos conceden para comprar una vivienda - y por tanto una presión a la baja sobre los precios de los inmuebles y un descenso de la demanda si se mantienen los precios de la oferta - y por otra, un aumento de la morosidad que puede conllevar un aumento de la oferta de vivienda. Suficientes ingredientes para provocar una crisis inmobiliaria. Si además tenemos en cuenta que el aumento de la morosidad y el descenso de precios puede comportar pérdidas para los bancos, y que éstos tienen incentivos para restringir el crédito a todos los sectores cuando tienen pérdidas, ya podríamos explicar las crisis económicas posteriores.
Los problemas por utilizar hipotecas nominales no acaban aquí, ya que el efecto inclinación no sólo causa problemas a los hipotecados, el sector inmobiliario y bancario, también ocasiona desequilibrios macroeconómicos. Cuando aumenta la inflación, nos encontramos con una situación paradójica que lleva la economía casi inevitablemente hacia la recesión. En los dos posts anteriores hemos visto el comportamiento que seguirían los tipos de interés si dependían de las decisiones de un banco central que siguiera la regla de Taylor o si tendían libremente hacia el equilibrio y que era coincidente en ambos casos. Cuando aumenta la inflación o el canal de Financiación (los flujos monetarios que van del Sistema bancario a los Agentes) es superior al Ahorro (los flujos monetarios que van de los Agentes del Sistema bancario) debe aumentar los tipos de interés. En cambio, cuando hay una recesión económica o el Ahorro es superior a la Financiación es necesario disminuir los tipos de interés. Pues bien, ya hemos dicho que cuando aumenta la inflación un 2%, debido al efecto inclinación, las cuotas hipotecarias lo hacen un 20, 30 o 40%. Este hecho comporta que el canal del Ahorro, debido al incremento tan elevado de las cuotas que provoca el efecto inclinación, aumente significativamente y pueda superar el canal del Financiación. Si esto sucede (ver gráficos 1 y 2) se dará simultáneamente una situación de incremento de la inflación (requiere un incremento de tipos de interés) y de un Ahorro superior a la Financiación (requiere un descenso del tipo de interés). ¿Qué opción hay que elegir?
Si el Banco Central no interviene y deja que la economía busque su equilibrio, que es lo que sucedió durante los años 1970s, los tipos de interés reales disminuirán y la inflación se irá acelerando. Cuanto más lo haga, más pronunciado será el efecto inclinación, más fuerte la crisis inmobiliaria y bancaria y más probabilidades de sufrir una crisis económica. Por el contrario, si opta por aumentar los tipos de interés para controlar la inflación siguiendo la lógica de la regla de Taylor, que es lo que ha sucedido desde los años 1980s, entonces nos encontramos con una reducción de la inversión. Si tenemos en cuenta que el aumento de cuotas hipotecarias conlleva una caída del consumo por parte de las familias y añadimos una reducción de la inversión tendremos una recesión. Por lo tanto, sea cual sea la decisión, tenemos una alta probabilidad de acabar sufriendo una recesión económica.
Viendo los resultados de los incrementos de la inflación no resulta extraño que haya tantos economistas que tengan como prioridad evitar una aceleración de la misma. Ahora bien, si la hipótesis de que defiendo es cierta, lo que hay que hacer para evitar el problema es utilizar productos financieros que no provoquen el efecto inclinación, como por ejemplo los préstamos indexados a la inflación. En definitiva, según mi hipótesis, la causa de los problemas no es la inflación (que teóricamente debería ser neutra) si no los contratos y productos financieros que causan desequilibrios en los intercambios de flujos monetarios cuando aumenta la inflación. Una diferencia sutil pero importante.
Representación gráfica
En el gráfico 1 se muestra la situación de una economía en equilibrio.
En el gráfico 2 se muestra como la inflación se acelera (el flujo monetario entre Demanda y Oferta / Producción crece (de 1000 a 1020) mientras los bienes y servicios se mantienen constantes (100) ) y como debido al efecto inclinación y el importante aumento de las cuotas hipotecarias el canal del Ahorro (de 300 a 350) supera el de la Financiación (de 300 a 320). De esta manera se produce una situación paradójica ya que mientras el aumento de la inflación requiere un aumento de los tipos de interés, para que el Ahorro y la Financiación se equilibren es necesario que los tipos de interés se reduzcan.