Existen diversos estudios realizados por entidades públicas y privadas, como los centros de estudios de cajas o bancos, sobre el mercado inmobiliario español, algunos de ellos muy bien elaborados. No pretendo hacer un estudio sobre el tema pero si añadir un análisis que puede ayudar a complementar/contrastar la información ya publicada. Este análisis se basa en:  

1) El cálculo del  porcentaje de renta que una familia debería dedicar durante 30 años para comprar una vivienda suponiendo que las condiciones en el momento de la compra se mantuvieran constantes. Un análisis que nos permite eliminar la distorsión del efecto inclinación en el indicador de accesibilidad.  

2) La utilización de tipos de interés reales y el  tipo de interés natural. La utilización del tipo de interés natural plantea un gran inconveniente, la dificultad para ser calculado y por lo tanto la necesidad de utilizar estimaciones, pero ofrece dos grandes ventajas, en primer lugar que es muy estable, sin las grandes fluctuaciones que tienen los tipos de interés en el mercado, y en segundo, que teóricamente los tipos de interés de mercado deberían tender al natural y por lo tanto fluctuar a su alrededor. Por lo tanto, resulta un muy  buen indicador de la tendencia a largo plazo, ya que tarde o temprano los de mercado deberían tender hacia él. 

En el gráfico, la línea azul muestra el porcentaje de renta necesario para comprar una vivienda teniendo en cuenta los tipos de interés reales de mercado. La línea amarilla muestra los resultados teniendo en cuenta el tipo de interés natural. La línea roja indica el porcentaje del 30%, considerado como el umbral de ingresos que las familias no deberían superar en la compra de una vivienda. Debido a la baja fiabilidad de los datos estadísticos oficiales españoles respecto al sector inmobiliario (INE y Banco de España para elaborar este índice), hay que tomar los resultados como una aproximación, tanto temporal como de intensidad.

En el gráfico observamos los siguientes períodos (repito, hay que tomarlos de manera orientativa): 

1) 1987 -1996. Los precios de las viviendas se encuentran por debajo de su potencial (línea amarilla debajo de roja), ya que los altos tipos reales de interés de mercado los limitan (línea azul por encima de la roja). 

2) 1996-2003.  Los precios de las viviendas siguen por debajo de su potencial (línea amarilla por debajo de la roja) pero aumentan gracias a: 1) la bajada de los tipos de interés de mercado (decrecimiento línea azul) y 2) la corrección de la situación de precios bajos en que se encontraban.  

3) 2003-2006.  Los precios continúan aumentando gracias, en parte, a unos tipos de interés reales de mercado que se mantienen persistentemente bajos desde 1999, pero se sitúan en un punto que puede resultar insostenible a largo plazo si las condiciones en el mercado del dinero cambian, ya que se encuentran por encima de su potencial a largo plazo (línea amarilla por encima de la roja). 

4) 2006-2008.  Incremento de los tipos reales (incremento línea azul). El porcentaje de renta real para comprar una vivienda se sitúa en torno al 45%, tensando todo el mercado inmobiliario (línea azul y amarilla por encima de la roja). Durante este periodo se inicia la crisis inmobiliaria y económica.  

5) 2008 - actual.  Corrección del mercado. Los ratios decrecen hasta alrededor del 30% y 25%.  

Estos resultados parecen indicar: 

- La entrada en el euro resultó  positiva porque permitió una bajada de los tipos de interés reales de mercado y eliminar un elemento limitante del mercado inmobiliario .   

- La política monetaria expansiva del BCE, manteniendo los tipos de interés tan bajos (tipos reales 0 o negativos) durante un período tan largo, resultó  contraproducente porque estimuló los precios por encima de su potencial a largo plazo. 

- Aunque que los precios ya subían desde finales de los 1990s, no es hasta alrededor del 2003-4 que se  empieza a producir una situación de riesgo en el mercado, cuando el porcentaje de renta calculado según el tipo de interés natural supera el umbral del 30% (línea amarilla supera la roja), pero no antes. Estos resultados no avalan que el mercado inmobiliario viviera una situación de burbuja antes de 2003-4. 

- Los ratios actuales nos estarían indicando que podríamos estar cerca del final del ajuste teórico de precios si la economía y el mercado inmobiliario se encontraran en condiciones normales (hechos que no suceden). Si tenemos en cuenta la evolución histórica, la precaria situación económica de las familias y empresas y el exceso de oferta, podemos esperar que los precios sigan bajando si se mantienen las condiciones actuales.

La indexación de los contratos a la inflación proporciona varias ventajas como la  capacidad para inmunizar a los agentes económicos respecto a las fluctuaciones de la inflación . Pero no todo son ventajas, también hay inconvenientes o dificultades en su implementación y gestión. Uno de los inconvenientes de la indexación es el problema de utilizar índices y su fiabilidad. Es un tema amplio que reduciremos aquí a dos cuestiones: ¿Responden realmente los índices de precios al consumo a la inflación real? ¿Son creíbles? Dejaré de momento de lado cuestiones sobre la idoneidad de diferentes índices o cuestiones técnicas sobre la obtención de datos o metodologías. 

Respecto a la primera cuestión, el hecho más controvertido es probablemente el referente a la diferencia entre la inflación publicada y la percibida plasmada en la crítica popular: "con el euro, la inflación ha aumentado un 30% pero el café o la barra de pan se han más que doblado". Esta diferencia se ha visto acentuada en los últimos años debido a los cambios metodológicos a la hora de incorporar en los índices temas como las variaciones temporales. Para elaborar un índice de precios deberíamos comparar dos cestas de compra exactamente iguales pero este hecho resulta imposible en la práctica porque la gente cambiamos de preferencias (no compramos las mismas cosas que comprábamos hace 10 años atrás) y por la mejora tecnológica (los coches de hoy no son como los de hace 10 años atrás). Por lo tanto, necesitamos hacer las modificaciones que nos permitan homogeneizar las comparaciones. Así, por ejemplo, el índice debe reflejar el hecho de que un portátil de hace 10 años o los disquetes FDD ni siquiera los encontramos en el mercado actualmente, aunque encontramos sustitutivos mejores y más baratos. A pesar de las críticas y las dificultades, existe un consenso bastante amplio entre los expertos (estadísticos y economistas) alrededor de los métodos para elaborar los índices, aunque hay divergencias (siempre habrá) y que estos consensos se continuarán modificando en el futuro ya que la elaboración de los índices conlleva una dificultad objetiva. 

El tema de la fiabilidad, en el sentido de que no se produzca un fraude en la publicación de los datos, es un tema que depende del organismo que los facilite. Obviamente, si éste no logra que los mercados y la sociedad se muestren dispuestos a aceptarlas, la economía indexada no tendrá viabilidad. Uno de los principales problemas es que los organismos que facilitan los datos son públicos y que los gobiernos, que suelen estar endeudados o han asumido compromisos de revalorizar sueldos o pensiones de acuerdo con la inflación, pueden tener incentivos a distorsionar a la baja este índice . Ahora bien, una de las ventajas (inconveniente si se hace un mal uso) de una economía indexada es que el gobierno puede obtener financiación con la impresión de dinero (sin endeudarse ni aumentar los impuestos) y esto sólo lo puede hacer, sin causar grandes desequilibrios, en una economía indexada. Por lo tanto, el gobierno puede acabar teniendo un mayor incentivo a ofrecer unos datos fiables que lo contrario, ya que las ganancias que obtiene si el sistema prospera son más elevadas.  

Más allá de estas disquisiciones teóricas, hay un hecho que resulta decisivo: los índices de precios al consumo parecen responder de manera razonable a las necesidades de la sociedad y la economía, ya que los mercados y las sociedades de las economías desarrolladas aceptan los datos publicados. Los ahorradores, prestadores, prestatarios, trabajadores, empresarios, pensionistas, gobiernos... utilizan los índices para las negociaciones sobre revalorizaciones de sueldos, pensiones, alquileres o el establecimiento de intereses ... y aún más determinante, el mercado de bonos indexados a la inflación avanza en las principales economías desarrolladas (Reino Unido, Suecia, EEUU, Francia...). Si los índices no fueran creíbles los inversores no los comprarían.  

Debemos admitir sin embargo, que en una economía indexada este tema resulta clave y por lo tanto habría que promover la independencia de los organismos responsables de su publicación, la transparencia de sus datos y fuentes y la posibilidad de contrastarlos con índices calculados por otros organismos independientes. Si esto no fuera suficiente se podrían estudiar otras alternativas que permitieran al mercado decidir cuál le parece más fiable o que le asigne un riesgo.  

En definitiva, utilizar índices supone una dificultad técnica objetiva y un riesgo que se puede minimizar pero que difícilmente se podrá erradicar completamente. La cuestión es pues la de siempre en economía: ¿Los beneficios superan los costes y riesgos? y sobre este punto en concreto, el mercado, de momento, ha respondido afirmativamente.

En un post anterior ya presenté un modelo para analizar el sistema económico, las crisis y las ventajas e inconvenientes de los diferentes modelos y decisiones económicos. En éste post analizaremos un modelo sencillo: el flujo circular de la renta.

El flujo circular de la renta que observamos en el siguiente gráfico es un modelo simplificado que nos ayuda a explicar el funcionamiento de la economía y que subyace en los modelos macroeconómicos. Gracias a este modelo podemos observar que aunque los hogares y las empresas toman decisiones independientes, también se influyen mutuamente. Así, en el circuito exterior observamos los flujos monetarios (rojo) y en el interior el flujo de servicios de los factores de producción (amarillo) y de bienes y servicios (verde). Los hogares obtienen dinero, es decir, rentas, salarios, dividendos, ... a cambio de los factores de producción (trabajo, capital, tierra, capacidad organizativa ...). Este dinero les sirve para adquirir los bienes y servicios que producen las empresas, que de esta manera obtienen los fondos para pagar los factores de producción. De esta manera queda el ciclo cerrado.

Los  Agentes  económicos aportan los factores de producción (trabajo, capital, tierra, organización ...), (2), a la  Producción  a cambio de una retribución monetaria (salarios, intereses, rentas ...) (1). Los  Agentes  utilizan ese dinero para obtener bienes y servicios (4 y 6) y de esta manera el dinero (3 y 5) retorna a la  Producción. En este caso simplificado sólo tenemos en cuenta la demanda interna. El dinero obtenido por la  Producción  con la venta de los bienes y servicios producidos son los que sirven para retribuir los  Agentes  por su aporte de factores de producción. De esta manera cerramos el ciclo.

Las hipotecas indexadas a la inflación presentan un conjunto de ventajas e inconvenientes. En este y próximos posts analizaré los principales. Una de las principales ventajas es que inmuniza a los hipotecados y al sector bancario de las fluctuaciones de la inflación. Veámoslo con un ejemplo simplificado: 

Supongamos una familia que en octubre de 2005 tenía unos ingresos mensuales de 2.500 € y que estos aumentaron de acuerdo con la inflación, es decir un 10%, hasta llegar a 2.750 € mensuales en octubre de 2008. Un banco se mostraba dispuesto a concederle una hipoteca a 25 años que comportara un front-end ratio (cuota hipotecaria / ingresos) del 30%, es decir una cuota inicial de 750 € (750/2500 = 30%). Durante este periodo, el euribor a 1 año tuvo la siguiente evolución:

Supongamos que hubiera pedido una hipoteca:  

1)  a tipo de interés variable  (Euribor a 1 año +1%) con una cuota revisable anualmente. En 2006 habría pasado a pagar 873,22€, en 2007 953,75€ y el año 2008, 1.019,74€, un incremento del 36%. En el mismo periodo, sus ingresos habrían aumentado de 2.500€/mes a 2.750€/mes, un 10%. Por lo tanto  habría pasado de dedicar el año 2005 un 30% de sus ingresos a pagar la hipoteca (750/2500) a dedicar el 37,1% de los ingresos (1.019,74 /2750) en el año 2008. Esto significa que tuvo que disminuir, en caso de que le fuera posible, el consumo de otras partidas, ya que sólo podía destinar el 62,9% de sus ingresos en lugar del 70%. Si no pudo disminuir estos pagos comenzó a dejar de pagar las cuotas hipotecarias. En cualquier caso supuso un problema personal y para el conjunto de la economía, vía disminución del consumo o vía problemas en el sector bancario.

2)  a tipo de interés fijo. En este caso, el hipotecado siempre habría pagado 750 € y el porcentaje de ingresos que habría destinado a pagar la cuota habría disminuido hasta el 27,3% (750/2750) en el año 2008. Ahora bien, en este caso, el banco o aquel que hubiera financiado al hipotecado es quien tendría pérdidas, ya que mientras continuaba recibiendo el mismo interés por parte del hipotecado (tipo fijo), debía pagar más para obtener la financiación , ya que el euribor había aumentado del 2,3% al 5,5%. Obviamente, esto conlleva que  el banco (mercado) pida una prima de riesgo  para conceder una hipoteca a tipo fijo y por eso las hipotecas a tipos fijos son más caras que las de tipo variable. Es decir, el hipotecado también sale perjudicado. Además, la inflación a largo plazo beneficia al hipotecado, ya que ceteris paribus, los precios de los inmuebles serán más elevados y por lo tanto no resulta muy lógico que el hipotecado traspase este riesgo al banco cuando se puede cubrir sin costo contra este riesgo asumiéndolo él. En el caso de haber elegido una hipoteca a tipo fijo también podría haber acabado afectando negativamente al conjunto de la economía ya que podrían haber aumentado las primas de riesgo y si el banco tuviera pérdidas endurecería las condiciones de concesión de préstamos a empresas y particulares.  

3 )  indexada a la inflación. En cambio, si hubiera utilizado una hipoteca indexada a la inflación, la cuota habría aumentado de 750 € en 2005 a 825 € en el año 2008, un 10%, el mismo porcentaje que sus ingresos que aumentaron de 2.500 € a € 2.750 (+10%). Por lo tanto, siempre habría destinado un 30% de sus ingresos a pagar las cuotas. En este caso ni el hipotecado ni el banco habrían tenido pérdidas o tensiones financieras  y además el hipotecado habría obtenido una hipoteca más barata que la de tipo fijo, ya que es él quien asume el riesgo de la inflación. Un riesgo contra el que está bien cubierto ya que existe una alta correlación a largo plazo entre los precios de los inmuebles y la inflación.

Thomas S. Kuhn  escribió un magnífico libro titulado "La estructura de las revoluciones científicas". En él defiende que la ciencia no avanza de forma racional proponiendo y refutando hipótesis o conjeturas como sostenía  K. Popper  sino que los científicos establecen unos consensos que llama  paradigmas  que incluyen los conceptos, teorías, prácticas ... aceptados por la comunidad científica. La ciencia se desarrolla habitualmente dentro de este paradigma. De vez en cuando surgen problemas que cuestionan la racionalidad de las teorías del paradigma pero aun así los científicos no lo abandonan aunque sea evidente que ya no se puede sostener racionalmente. Es necesario que surja un nuevo paradigma que explique más fenómenos / situaciones de los que explicaba el viejo para que la comunidad científica acepte el cambio e incluso así, un número de científicos permanecen en el viejo y se niegan a aceptarlo.  

En los sistemas económicos también observamos un desarrollo similar. En el mundo occidental, la crisis de 1929 derrumbó un modelo liberal que se mostraba incapaz de detener las consecuencias de la Gran Depresión, pero el nuevo, basado en el modelo keynesiano y los acuerdos de Bretton Woods, no se impuso hasta después de la Segunda Guerra Mundial a finales de los años 1940s. Este paradigma también tuvo problemas durante los 1970s ya que se mostraba incapaz de explicar y resolver los problemas de las repetidas crisis económicas y altas tasas de inflación y un nuevo paradigma monetarista basado en la liberalización, la competencia y la estabilidad de precios se fue imponiendo a partir de los años 1980s. Este paradigma nos ha permitido más de dos décadas de crecimiento bastante sostenido y sin grandes crisis económicas hasta los últimos años. 

La crisis económica actual parece que nos sitúe de nuevo en uno de estos momentos de gran incertidumbre en los que el viejo paradigma se derrumba pero no hemos logrado el consenso para aceptar uno nuevo. De esta manera, un conjunto de economistas continúa defendiendo el viejo paradigma y proponiendo medidas ortodoxas mientras otro grupo defiende propuestas alternativas, aunque desgraciadamente muchas veces son retornos a viejos paradigmas ya superados. Las muestras de que el paradigma se derrumba me parecen evidentes. Cada vez hay menos confianza en que nos esté explicando correctamente la realidad y los hechos que han sucedido y menos confianza en que sus propuestas para salir de la crisis sean las correctas. Otra muestra es una aceptación cada vez mayor de medidas claramente heterodoxas desde el punto de vista del paradigma. La política monetaria de la Fed, del Banco de Inglaterra e incluso del Banco Central Europeo es claramente contraria a lo que el paradigma nos dice que hay que hacer. La decisión del nuevo gobierno japonés de estimular la economía y promover una intervención del Banco de Japón para incrementar la inflación es un paso más en esta dirección que podría verse acompañada en el futuro por la renuncia a establecer (o flexibilizar) un objetivo de inflación por parte de algún gobierno.  

El principal problema no son las medidas en sí mismas, tanto el estímulo económico como la flexibilidad en el objetivo de la inflación me parecen positivos si se gestionan correctamente. El problema es que se toman sin cuestionar el paradigma, son incoherentes con el mismo y no responden a un conjunto de medidas coherentes, coordinadas y comprensibles desde la perspectiva de un nuevo paradigma. Cabe recordar que el sistema actual se fundamenta en la estabilidad de precios y que un incremento de la inflación puede tener consecuencias muy negativas para el conjunto de la economía. Existe un riesgo potencial si las medidas emprendidas por los gobiernos tienen éxito, la inflación y la economía remontan y los tipos de interés acaban aumentando. Si lo hacen, se producirán tensiones en los mercados financieros, bajada de precios de bonos, e inmobiliarios causados ​​por el efecto inclinación. Es decir, nuevas pérdidas potenciales para los bancos y las familias y por tanto posibles nuevas dificultades en los mercados de concesión de crédito para familias y empresas. De este modo, el resultado final puede acabar siendo una  economía cada vez más intervenida y asistida artificialmente por parte de los gobiernos y los bancos centrales. 

Necesitamos replantear las cosas desde los cimientos y hacer propuestas que mantengan una coherencia interna y puedan resolver los problemas planteados. Una  economía indexada  a la inflación tiene sus desventajas, inconvenientes y dificultades de implementación, como cualquier otro sistema, pero es una propuesta coherente que nos puede permitir solucionar algunos de los problemas principales como el paro, la inflación y la estabilidad del sistema financiero. 

Probablemente existen tantas interpretaciones de la crisis y tantas soluciones a la misma como economistas hay en el Mundo. Aun así, podríamos clasificarlos en este tema en dos grupos. Un grupo de economistas considera que el principal problema es de oferta y por tanto centran sus recetas para salir de la crisis en un aumento de la competitividad. Otro grupo considera que el principal problema es de demanda y que por tanto hay que aumentar el gasto. Uno de los principales problemas es que con los modelos actuales tenemos dificultades para saber quién tiene razón.

Personalmente considero que en lo que entendemos por crisis el problema es fundamentalmente de demanda. En primer lugar porque un relato que dice que la crisis financiera causó una caída de la inversión (falta de concesión de créditos) y posteriormente del consumo (debido al paro) me parece bastante plausible y en cambio no sé encontrar un relato plausible para la crisis de oferta. En segundo lugar porque el paro proviene o bien de una falta de demanda o bien de unos costes marginales del trabajo demasiado elevados. Es decir, los trabajadores quieren cobrar demasiado por la producción que realizan. Por lo tanto, afirmar que es sólo un problema de oferta (y no de demanda) significa afirmar que todos los parados lo son o bien por voluntad o bien por culpa del salario mínimo. No digo que no haya parados así, pero no me resulta creíble que todos los sean. 

Ahora bien, como le gustaba decir a Deng Xiaoping, no importa si el gato es blanco o es negro, lo que importa es que cace ratones y en este punto ambos grupos tienen problemas significativos. Los partidarios del estímulo (crisis de demanda) deben explicar cómo hacer frente a los problemas que pueden causar la deuda excesiva y las turbulencias en los mercados de activos si aumenta la inflación. Los partidarios de ganar competitividad (crisis de oferta) también deben explicar algunas cuestiones. Para lograr su objetivo pueden optar básicamente entre 1) reducir costes o 2) aumentar la productividad. Los partidarios de reducir los costes para aumentar las exportaciones asumen un gran riesgo ya que no queda claro que vayan a tener éxito (Grecia) y sacrifican la demanda interna (menos salarios/consumo y menos gasto público) poniendo en riesgo todo un tejido empresarial/comercial que luego habrá que reconstruir si no se malvende a inversores exteriores. Además perpetúan la incertidumbre sobre el canal de concesión de crédito ya que tanto los bancos como los particulares son reacios a dar/pedir créditos en un entorno así. Los partidarios de aumentar la productividad más que el resto del Mundo deberían explicar cómo piensan lograrlo con la actual dificultad para obtener financiación y por lo tanto para hacer inversiones, renovar la maquinaria o los ordenadores, poner en marcha un nuevo proyecto... y no vale decir que hay que ser muy creativo e innovador porque con este argumento se puede solucionar la crisis, el calentamiento global y todas las enfermedades. 

Así pues el principal problema es que no hemos encontrado un gato que cace ratones y eso nos obliga a continuar buscando uno, a replantearnos las cosas y ofrecer alternativas fuera de los planteamientos habituales. 

Las causas de las crisis económicas y de la falta de desarrollo económico son muy variadas y complejas ya que implican a un conjunto de factores institucionales, culturales, sociales, económicos ... Una propuesta para salir de la crisis económica actual debería hacer frente a todos estos aspectos y esto queda lejos de las posibilidades de este post. Incluso en lo que respecta a las cuestiones estrictamente económicas la lista también es larga (productividad, formación, competitividad ...) y muchas cuestiones también quedan fuera de esta propuesta.  

Ahora bien, uno de los puntos fundamentales de la crisis actual es la inestabilidad que se causan mutuamente el sistema financiero y la economía productiva. La crisis financiera lleva a una reducción del crédito, de la inversión y del consumo, estos a una reducción del trabajo, los beneficios empresariales y los recursos fiscales. Esta situación aumenta la incertidumbre en el mercado financiero y a pérdidas en el sistema bancario que responde reduciendo el crédito y reiniciando un círculo vicioso que los gobiernos se muestran incapaces de superar. Este problema se podría resolver con la indexación de la economía, ya que daría estabilidad a los mercados financieros y herramientas a los gobiernos para estimular la economía. Los principales pasos a dar son: 


1. Indexar la economía a la inflación 
No es un proceso fácil porque afecta a la mayoría de contratos a largo plazo pero se puede hacer si hay voluntad política, ya que los elementos para poderlo sacar adelante ya están presentes. En todo caso habría que: 
- Emitir deuda pública indexado a la inflación 
- Promover que los nuevos contratos económicos (bonos, préstamos, hipotecas, alquileres ...) indexación a la inflación 
- Facilitar que los contratos vigentes se puedan indexar a la inflación 


2. Modificar los estatutos del Banco Central Europeo 
La indexación permite que la inflación ya no sea su principal objetivo, ya que los efectos negativos de su volatilidad quedan cubiertos por la indexación. De esta manera el BCE (o cualquier banco central) puede pasar a tener como principal objetivo el crecimiento económico a largo plazo. Esto significa que debe tener en cuenta diversas variables como el paro, la inflación, el sistema cambiario, la asignación de recursos ... a la hora de tomar sus decisiones. 

3. Aumentar el gasto 
Una vez realizados estos pasos, el Banco Central puede financiar a los gobiernos con la impresión de dinero por lo que estos pueden aumentar el gasto, disminuir los impuestos o transferir dinero a las familias para que aumenten el consumo. El aumento de la demanda debería permitir la disminución del desempleo y el aumento de los beneficios empresariales en la medida que exista una crisis de demanda. 

La capacidad casi ilimitada de gasto por parte de un gobierno financiado con la impresión de dinero, junto con la estabilidad que daría la indexación al conjunto de agentes económicos y los mercados financieros permitiría que la recuperación económica no sólo proviniera del aumento de la demanda sino también porque los bancos recuperarían la confianza en la capacidad de las familias para obtener ingresos (aumento del empleo) y de las empresas para obtener beneficios, de modo que volviera a fluir el crédito.  

4. Gestión 
La indexación de la economía y la financiación pública con la impresión de dinero conlleva un conjunto de riesgos a corto y largo plazo que hay que evitar y gestionar para que se consiga la recuperación económica y el crecimiento a largo plazo. 


4.1 Gestión de la inflación 
El aumento de la demanda puede conllevar un aumento del consumo y la inversión, facilitando la recuperación económica pero también puede hacer que aumente la inflación. La indexación protege contra su volatilidad pero unos niveles altos de inflación son también negativos para la economía. Además nos están indicando que tenemos un problema de oferta y no de demanda y por lo tanto el aumento del gasto no resuelve el problema económico. Por lo tanto hay que mantener los objetivos de moderación y estabilidad de precios a largo plazo pero permitiendo inflaciones temporalmente más elevadas en los momentos de crisis económica o de transformación de la estructura productiva. 

4.2 Asignación de recursos 
El hecho de que los gobiernos puedan financiar con la impresión de dinero puede llevar a un derroche de los recursos y una gran corrupción. Por lo tanto hay que promover la transparencia del gasto público. 


4.3 Competencia 
Para que el sistema nos permita alcanzar un crecimiento económico a largo plazo, hay que favorecer la competencia entre las empresas y los estados. 


4.4 Información 
El Banco Central debe llevar una política de transparencia en todas sus decisiones de política monetaria para dar estabilidad a los mercados financieros.

El sistema financiero nos ayuda a regular temporalmente las necesidades individuales de acuerdo con la capacidad productiva. Así uno ahorra cuando produce más bienes y servicios de los que necesita hoy y cree que en el futuro va a necesitar más de los que podrá producir. De manera similar, aquellos que necesitan hoy más bienes y servicios de los que pueden producir, se endeudan y se comprometen a producirlos en el futuro. De esta manera todos ganan, tanto los ahorradores como los endeudados. Podemos decir que, en una economía equilibrada, los endeudados han podido disfrutar hoy de unos bienes y servicios que han producido los ahorradores y a cambio éstos los podrán disfrutar en el futuro gracias a que los producirán los endeudados.  

Simplificándolo, la lógica del sistema es que nos endeudamos cuando no tenemos la suficiente capacidad para producir todos los bienes y servicios que deseamos / necesitamos hoy y pedimos a otros (los ahorradores) que nos los produzcan. A cambio de poder disfrutarlos hoy nos comprometemos a producirlos en el futuro para ellos.  

La cuestión es:  ¿Tiene sentido que el sistema económico reaccione aumentando el endeudamiento público de las economías en recesión para mantener el consumo? No.  No tiene ningún sentido porque lo que implica este comportamiento es que el Estado se compromete a producir unos bienes y servicios en el futuro cuando el problema es que la economía los necesita hoy y simultáneamente hay personas desempleadas. Lo racional es que intente producirlos con los recursos de que dispone hoy sin comprometerse de cara al futuro. Además, actuar como lo hacemos actualmente supone cargar sobre las generaciones futuras (aumentando la deuda) nuestros problemas actuales. 

Entonces, ¿por qué el sistema actúa de manera aparentemente tan poco racional?  Hay varias razones pero uno de los motivos principales es porque hemos construido un sistema que no tolera los incrementos de la inflación y resolver una recesión sin endeudarse puede conllevar un aumento de la inflación.

¿Existe alguna alternativa? Si , un modelo basado en la  indexación  de la economía (indexar a la inflación los principales contratos económicos). La indexación de la economía permite que el Estado gaste con la financiación del Banco Central, imprimiendo dinero y sin asumir deuda. El aumento de gasto público debería permitir la reducción del paro y la recuperación económica si existe un problema de falta de demanda. En contrapartida puede que estimule la inflación, pero la indexación protege al conjunto de los agentes económicos de los principales problemas que puede ocasionar. 

De esta manera el sistema se comporta de manera más racional. Trata de producir los bienes y servicios que la sociedad necesita/desea hoy poniendo a trabajar los recursos actuales (trabajadores en paro y capital infrautilizado) sin comprometerse de cara al futuro. Además, los problemas que conlleva solucionar los problemas actuales (un aumento potencial de la inflación) los sufrimos hoy sin dejar ninguna carga a las generaciones futuras (no aumenta la deuda). 

La implementación de una economía indexada no es algo excesivamente difícil de realizar si existe voluntad política, ya que hoy en día ya existen productos indexados y tienen una cuota creciente de mercado en las economías desarrolladas. Hace tan sólo 15 años eran prácticamente inexistentes en las economías de la OCDE y sólo se utilizaban o habían utilizado en economías que habían sufrido períodos inflacionistas como Brasil, Israel o Islandia. 

Dentro de este grupo de productos, los bonos indexados, y especialmente los emitidos por los tesoros públicos, son los que tienen un mercado más desarrollado. En EEUU se llaman TIPS (Treasury Inflation-Protected Security), en el Reino Unido Index-linked GILT y Bund Index en Alemania ... Aunque todavía representan una cuota pequeña de mercado en la mayoría de economías, el porcentaje de deuda emitida ha ido creciendo en los últimos años. La mayoría de economías comenzaron su emisión a partir del final de la década de los 1990s. En Suecia o el Reino Unido representan alrededor de un 25% de la deuda emitida por el Tesoro, en Francia o Brasil alrededor del 15%, en EEUU alrededor del 8% y en la zona Euro en torno al 4%.  

Respecto los bonos corporativos todavía resulta un mercado pequeño y reservado a las grandes corporaciones de los mercados más desarrollados como el Reino Unido. Aún así, el desarrollo del mercado de deuda pública indexado está permitiendo que el privado comience a ganar terreno. Desgraciadamente hay una gran carencia de productos indexados para el mercado hipotecario, salvo algunas excepciones como Islandia o Chile (con algunas particularidades). 

Los fondos de pensiones son los principales clientes de este tipo de productos, ya que les permite garantizar el poder adquisitivo de sus partícipes sin tener que gestionar ni asumir el riesgo de la inflación. 

Actualmente disponemos de varios tipos de hipotecas en el mercado como las hipotecas a tipo fijo, a tipo variable, de intereses solos ... Existen también unos tipos de hipotecas menos frecuentes, incluso inexistentes en algunos mercados, que podemos llamar indexadas a la inflación, a tipo de interés real, PLAM (Price Level Adjusted Mortgage)... Aunque existen ligeras diferencias entre ellas, comparten una característica común, las cuotas a pagar y el principal de la deuda se encuentran indexados a la inflación. ¿Cómo funcionan estas hipotecas? 

1) Se selecciona un índice de referencia para calcular la inflación. Puede ser el IPC (Índice de Precios al Consumo) pero también podríamos utilizar otros índices como IPC urbano, deflactor, IPC subyacente ... aquel que recoja mejor la inflación real de aquella economía. 

2) Se calculan las cuotas a pagar y el capital pendiente de la misma manera que se hace en las hipotecas habituales pero utilizando el tipo de interés real en lugar del tipo de interés nominal. 

3) Los resultados que se obtienen en 2) son en términos reales y hay transformarlos en datos nominales. Para conseguirlo se multiplican por el índice de inflación seleccionado que tendrá inicialmente un valor de 1. A medida que vaya aumentando la inflación, el índice irá aumentando de valor. Así si la inflación aumenta un 2,5% en un año, el índice tendrá un valor de 1,025 y tanto la cuota a pagar como la deuda pendiente calculados siguiendo los criterios del punto 2) los multiplicaremos por este índice.  

Veámoslo con un ejemplo: Supongamos que un hipotecado paga una cuota anual al final de cada año para una hipoteca a 20 años. Tipo reales 3% Inflación anual del 2% Deuda inicial: 1.000 € En el siguiente cuadro observamos dos grupos de datos. En la izquierda tenemos los datos que corresponden a una hipoteca a tipo de interés real del 3%, tal como hemos indicado que había que hacer a 2). En el grupo de la derecha observamos en la primera columna del índice de inflación y posteriormente los datos que corresponden a las cuotas que hay que pagar indexadas a la inflación, suponiendo que la inflación aumente un 2% anual.  El índice va aumentando un 2% anualmente (1.020 a 1.040 -1.061 -1.082 ...). 

En los datos indexadas (derecha), tanto la cuota, como los intereses, como el retorno del principal o la deuda pendiente de amortizar corresponden a los datos reales (grupo de la izquierda) multiplicadas por el índice. Así en el período 1, la cuota a pagar es € 68,56 que proviene de € 67,22 (cuota real) x 1,02 (índice). En el periodo 2 los intereses a pagar son € 30,05 que provienen de € 28,88 (intereses reales) x 1.040 (índice). En el período 5 en deuda pendiente es € 885,93 que proviene de € 802,42 (deuda real) x 1.104 (índice) ...  

Al final de la vida del préstamo, si la inflación real ha coincidido con las expectativas de inflación, el valor actual neto (VAN) de las cuotas pagadas por un prestatario con hipotecas a tipo nominal (las habituales hoy en día) y por uno con hipotecas indexadas a la inflación será el mismo. Es decir, "pagan lo mismo". Ya que mientras los hipotecados con hipotecas indexadas pagan al 3% y luego las cuotas crecen al 2%, los hipotecados a tipo nominal pagan desde el comienzo un interés más elevado (5,06%). 

Veamos un ejemplo. Supongamos que los tipos de interés reales son del 3% y tanto la inflación real como las expectativas de inflación para los próximos años coinciden (2%). Tipo nominal = 5,06%. Dos prestatarios, H e I, piden unas hipotecas a 20 años. H pide las habituales no indexadas y Y pide una hipoteca indexada a la inflación. Las cuotas que pagarán durante los próximos 20 años serán las siguientes:

Vemos que al final de la vida de los préstamos ambos tienen el mismo Valor Actual Neto (VAN).