Las hipotecas indexadas a la inflación presentan un conjunto de ventajas. Uno de ellos es que evitan el efecto inclinación (tilt effect).
¿Qué es el efecto inclinación? Es el efecto que causan los créditos no indexados a la inflación, aumentando el esfuerzo financiero del prestatario (hipotecado) durante los primeros años de retorno del crédito.
Veámoslo con un ejemplo. Supongamos que un hipotecado mantiene sus ingresos reales durante toda la vida del préstamo y la inflación es del 5%.
En el gráfico 1 vemos cómo evolucionan sus ingresos (línea azul) y los pagos de las cuotas hipotecarias (línea roja) de una hipoteca a tipo de interés nominal (las habituales hoy en día). Mientras los ingresos aumentan, las cuotas permanecen constantes.
¿Qué es el efecto inclinación? Es el efecto que causan los créditos no indexados a la inflación, aumentando el esfuerzo financiero del prestatario (hipotecado) durante los primeros años de retorno del crédito.
Veámoslo con un ejemplo. Supongamos que un hipotecado mantiene sus ingresos reales durante toda la vida del préstamo y la inflación es del 5%.
En el gráfico 1 vemos cómo evolucionan sus ingresos (línea azul) y los pagos de las cuotas hipotecarias (línea roja) de una hipoteca a tipo de interés nominal (las habituales hoy en día). Mientras los ingresos aumentan, las cuotas permanecen constantes.
En el gráfico 2 vemos cómo evolucionan sus ingresos (línea azul) y los pagos de las cuotas hipotecarias (línea verde) de una hipoteca indexada a la inflación. En este caso los ingresos y las cuotas aumentan en la misma proporción.
En el primer caso (hipotecas habituales actualmente), la cuota se mantiene constante en términos nominales, es decir, si el hipotecado empezó pagando 300 €, 15 años más tarde sigue pagando 300 €. En cambio sus ingresos aumentan de 1.000 € a 1.980 €. De esta manera comienza realizando un esfuerzo financiero del 30% (cuota de 300 € / ingresos de 1.000 €) que posteriormente va menguando. Por ejemplo, 15 años más tarde ya sólo es del 15.1% (cuota de 300 € / ingresos de 1.980 €).
En cambio, para una misma cantidad de préstamo, la cuota inicial de una hipoteca indexada a la inflación habría sido de 177,5€. El esfuerzo financiero inicial habría sido del 17,8% (177,5€ de cuota / 1.000 € de ingresos). 15 años más tarde, la cuota habría aumentado a 351,5€, pero el esfuerzo financiero se habría mantenido estable, ya que los ingresos aumentan hasta 1.980 € y por lo tanto (351,5 / 1980 = 17,8%) . En el gráfico 3 vemos como las hipotecas a tipo de interés nominal (línea roja) inclinan el esfuerzo financiero hacia los primeros años de la vida del préstamo mientras que las hipotecas indexadas a la inflación lo mantienen constante.
En cambio, para una misma cantidad de préstamo, la cuota inicial de una hipoteca indexada a la inflación habría sido de 177,5€. El esfuerzo financiero inicial habría sido del 17,8% (177,5€ de cuota / 1.000 € de ingresos). 15 años más tarde, la cuota habría aumentado a 351,5€, pero el esfuerzo financiero se habría mantenido estable, ya que los ingresos aumentan hasta 1.980 € y por lo tanto (351,5 / 1980 = 17,8%) . En el gráfico 3 vemos como las hipotecas a tipo de interés nominal (línea roja) inclinan el esfuerzo financiero hacia los primeros años de la vida del préstamo mientras que las hipotecas indexadas a la inflación lo mantienen constante.
De este modo las hipotecas indexadas a la inflación protegen contra el efecto inclinación. Mucha gente que pidió hipotecas en los años 1980s y principios de los 1990s sufrió este efecto. Durante los primeros años tuvieron que hacer un gran esfuerzo para pagar la hipoteca y hacia el final de la misma podían ir cancelando los préstamos porque las cuotas parecían ridículas.
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