Ventajas de las hipotecas indexadas a la inflación (3) Cuotas iniciales más bajas, Préstamos más elevados

Las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación permiten conseguir, respecto a las hipotecas nominales (las habituales hoy en día), cuotas iniciales más bajas para una misma cantidad de préstamo o bien una cantidad mayor en préstamo para las mismas cuotas iniciales. En un post anterior ya vimos que las hipotecas nominales (las habituales hoy en día) causan el efecto inclinación, es decir inclinan los pagos hacia los primeros años de vida del préstamo. De esta manera sus cuotas iniciales son más elevadas que las de las hipotecas a tipo real e indexadas a la inflación para una misma cantidad de préstamo. En el siguiente gráfico podemos observar como para una misma cantidad de préstamo, las cuotas de las hipotecas nominales son más elevadas durante los primeros años. Por lo tanto, disponer de hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación permite pagar unas cuotas hipotecarias más bajas durante los primeros años del préstamo y además constantes en términos reales durante toda la vida del mismo.

Este hecho tiene consecuencias sobre la cantidad de préstamo concedido por parte de los bancos. Uno de los criterios que utilizan estos a la hora de conceder una hipoteca es el ratio (cuota hipotecaria / ingresos). Este ratio, según diversos organismos, no debería sobrepasar el entorno del 30%. Es decir, las familias no deberían dedicar más del 30% de sus ingresos a pagar la cuota hipotecaria. Debido al efecto inclinación vemos que los hipotecados con hipotecas a tipos nominales van reduciendo las cuotas reales a medida que pasan los años, mientras que los hipotecados con hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación las mantienen constantes. Esto quiere decir que para una misma cuota inicial, los hipotecados con hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación conseguirán un préstamo de mayor cantidad.  

Veámoslo en los siguientes gráficos. En el eje de las y tenemos las cantidades pagadas en términos reales y en el eje de las x los años. La cantidad total pagada es la multiplicación de estas dos cantidades, es decir el área pintada. El área verde (hipotecas indexadas a la inflación) es mayor que la roja (hipotecas nominales) porque no sufre el efecto inclinación que va disminuyendo las cuotas reales a pagar. Consecuentemente, los hipotecados con hipotecas indexadas a la inflación reciben más cantidad en préstamo para una misma cuota inicial.