Una de las grandes ventajas de los tipos de interés reales es que tienen un rango más estrecho y son más estables que los nominales. Esto sucede por varios motivos, pero fundamentalmente porque los tipos nominales son la suma de los reales más la inflación (y estos no suelen anular el uno al otro) y porque la inflación puede ser casi infinita mientras que los tipos reales, en condiciones normales, tienen un límite. Los bancos centrales pueden imprimir tanto dinero como quieran o fijar tipos de interés bajos y permitir que aumente la inflación. De hecho, hay decenas de casos de economías con inflaciones por encima del 100%. En cambio, los tipos de interés reales a largo plazo se encuentran muy relacionados con la productividad y el crecimiento económico y esto hace que difícilmente superen el 10%, salvo en situaciones extremas, como una guerra, en las que la prima de riesgo se puede disparar.
De hecho, en una economía bastante estable como la de EEUU observamos que entre 1978 y 2007 la rentabilidad de los bonos a 30 años del Tesoro estadounidense se movió entre el 15,2% y el 4,2%. Aunque no hay datos de mercado sobre tipos reales en EEUU antes de 1997, las estimaciones de varios autores indican que la rentabilidad de estos habría movido entre el 5,5% y el 1, 7% durante el mismo período.
Para analizar el impacto de la variación de los tipos de interés en los precios de los inmuebles utilizaremos un modelo suponiendo que los bancos conceden hipotecas a 30 años con un Loan to Value (LTV) del 80%. Si hacemos variar los tipos de interés, ceteris paribus, de acuerdo con las variaciones de tipos en los EE.UU. durante el período indicado obtenemos las siguientes variaciones de precios.
De hecho, en una economía bastante estable como la de EEUU observamos que entre 1978 y 2007 la rentabilidad de los bonos a 30 años del Tesoro estadounidense se movió entre el 15,2% y el 4,2%. Aunque no hay datos de mercado sobre tipos reales en EEUU antes de 1997, las estimaciones de varios autores indican que la rentabilidad de estos habría movido entre el 5,5% y el 1, 7% durante el mismo período.
Para analizar el impacto de la variación de los tipos de interés en los precios de los inmuebles utilizaremos un modelo suponiendo que los bancos conceden hipotecas a 30 años con un Loan to Value (LTV) del 80%. Si hacemos variar los tipos de interés, ceteris paribus, de acuerdo con las variaciones de tipos en los EE.UU. durante el período indicado obtenemos las siguientes variaciones de precios.
Las variaciones de los tipos nominales causarían variaciones en los precios de +/- 36% (entre 64 y 136) respecto a un precio medio de 100, mientras que las variaciones de tipos reales causarían variaciones de precios de + / -18% (entre 82 y 118). Si tenemos en cuenta los tipos de interés después de impuestos, entonces los tipos de interés nominales causarían variaciones de precios de + / -32% (entre 68 y 132), mientras que los tipos reales tan solo causarían oscilaciones de + / -6% (entre 94 y 106). Si observamos la diferencia entre los precios máximos y mínimos vemos que los tipos de interés nominales habrían causado aumentos de precios reales del 112% o caídas de precios del 53% (64-136), mientras que los reales después de impuestos habrían causado incrementos de precios del 13% y caídas de precios del 11% (94-106).
En definitiva, gran parte de la volatilidad de los precios en el sector inmobiliario se produce a causa de las variaciones de tipos de interés y disponer de un mercado hipotecario y una fiscalidad basados en los tipos de interés reales nos ayudarían a minimizar la volatilidad y a estabilizar los precios. Un hecho de gran importancia para el conjunto de la economía, tanto para las familias como para la banca y el sector inmobiliario.
En definitiva, gran parte de la volatilidad de los precios en el sector inmobiliario se produce a causa de las variaciones de tipos de interés y disponer de un mercado hipotecario y una fiscalidad basados en los tipos de interés reales nos ayudarían a minimizar la volatilidad y a estabilizar los precios. Un hecho de gran importancia para el conjunto de la economía, tanto para las familias como para la banca y el sector inmobiliario.
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