Cabe recordar que las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación solamente suponen una racionalización de los pagos de las cuotas hipotecarias, haciendo que éstos sean constantes en términos reales durante toda la vida del préstamo. Este hecho no supone ninguna pérdida ni para los hipotecados ni para los bancos. ¿Qué beneficios conllevaría promover las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación para los nuevos contratos y facilitar el cambio para los contratos antiguos?
1) Cuotas hipotecarias más bajas.
Teniendo en cuenta las expectativas de inflación a largo plazo del BCE, las cuotas se podrían reducir, respecto a las hipotecas nominales (las actuales hoy en día), entre un 9% para una hipoteca a 10 años y un 24% para una hipoteca a 30 años. (Ver la reducción de cuota en las casillas verdes en la Tabla 1). Es decir, sólo por cambiar de una hipoteca nominal a 30 años a una de indexada a la inflación también a 30 años, las cuotas se rebajarían de unos 1.000 € a unos 760 € (Ver Tabla 2).
Con los tipos de interés actuales, la cuota hipotecaria de una hipoteca a tipo de interés real e indexada a la inflación a 30 años sería de unos 300 € mensuales por cada 100.000 € de deuda . (Debo admitir que la situación tanto del mercado como de la economía es muy anómala en estos momentos y hay que prever que esta cifra sea más alta en situaciones normales, pero siempre será más baja que la de las hipotecas habituales hoy en día).
2 ) Cuotas más estables
Además, a diferencia de otras opciones que también permiten reducir las cuotas hipotecarias, como las hipotecas de sólo intereses, esta rebaja es constante en términos reales y permite amortizar toda la deuda. Es decir, si optamos por una hipoteca de intereses solos, las cuotas serán bajas mientras paguemos los intereses pero 1) corremos el riesgo de que estas cuotas aumenten mucho si aumentan los intereses. Si estos pasan del 2% al 4% las cuotas se doblarán (podrían pasar de 300 € a 600 €) y 2) un día u otro habrá que amortizar la deuda con cuotas mucho más elevadas que cuando se pagaban solamente los intereses, con el riesgo de que si no podemos pagar deberemos vender la vivienda y si los precios son bajos asumir la pérdida. En cambio, si optamos por una hipoteca a tipo de interés real e indexada a la inflación las cuotas se mantendrán estables en términos reales durante toda la vida del préstamo y habremos amortizado toda la deuda al final de la vida del préstamo. (Más adelante veremos cómo resolver la situación de tipos reales a corto plazo en aumento)
3) Más préstamo por la misma cuota inicial
Disponer de cuotas hipotecarias más bajas y estables significa que para una misma cuota inicial, el banco nos concederá una cantidad mayor en préstamo. Alrededor de un 30% más para una hipoteca a 30 años, es decir, 130.000 € en lugar de 100.000 €. Si los compradores pueden obtener, ceteris paribus, más crédito por la misma cuota, podrán comprar casas más caras. Por lo tanto, o bien podrán comprar casas mejores o bien se elevarán los precios de la vivienda, y ello sin que los hipotecados tengan que superar su esfuerzo financiero inicial o endeudarse por un plazo más largo. El incremento de precios de la vivienda sin un incremento del esfuerzo financiero beneficia a las familias porque aumenta su patrimonio, a los morosos porque tienen más opciones de vender sus viviendas sin pérdidas, y a los bancos porque ven revalorizados sus activos.
4) Reducción de la morosidad
Para los problemas de morosidad, el gobierno debería facilitar el alargamiento de los contratos junto con la promoción de las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación. El alargamiento de la vida de los préstamos sólo supone una redistribución temporal de los pagos sin que comporte pérdidas para los hipotecados o para los bancos. De esta manera, a un hipotecado al que le faltaran 10 años para cancelar su hipoteca, podría ver reducida la cuota a pagar hasta un 67% si pudiera combinar ambos efectos y pasar a una hipoteca indexada a 30 años (Ver Tabla 1). Así podría llegar a pasar de una cuota de 1.000 € a una cuota de 330 €, tal como podemos ver en la Tabla 2.
La Tabla 2 muestra cuál pasaría a ser la cuota de una hipoteca indexada teniendo en cuenta que la cuota nominal es de 1.000 €. La casilla (nominal 10, indexada 25 = € 390) significa que si el hipotecado cambiara de una hipoteca nominal a 10 años a una indexada a 25 años en lugar de pagar 1.000 €, pagaría 390€. Esta tabla pretende ayudar a calcular cuál sería la nueva cuota de los hipotecados. Si la cuota que paga actualmente es de 600 € (600/1000 = 60%), entonces la cuota que pasarían a pagar sería de 390 € x 60% = 234 €