En los últimos posts he explicado algunas de las ventajas e inconvenientes de las hipotecas indexadas a la inflación. También que son más racionales que las nominales (habituales actualmente) y que resultarían positivas para el conjunto de la economía. Pero si las hipotecas indexadas a la inflación son tan racionales y positivas para la economía, ¿por qué no las utilizamos? 

Ésta es una pregunta que se han hecho todos los economistas que han entendido su funcionamiento e importancia. Robert Shiller, famoso entre otras cosas por el libro "La exuberancia irracional" y elaborar el SP Case-Shiller Index, afirmó que era un enigma "puzzle" y ciertamente resulta difícil responder por qué la gente actúa irracionalmente (al menos, eso es lo que parece teóricamente). Si la actuación irracional respondiera a una situación inesperada podríamos decir, siguiendo a D. Kahneman, que el sistema intuitivo actúa de manera más rápida que el racional y nos hace tomar decisiones irracionales, pero cuando nos encontramos ante una situación institucionalizada y encima cuantificable (estamos hablando de préstamos y cuotas hipotecarias), pues entonces sólo queda el remedio de ofrecer un conjunto de explicaciones posibles o plausibles que nos ayuden a entender la situación.  

Una de las dificultades objetivas para su desarrollo ha sido la  falta de unos mercados de deuda indexada a la inflación y de otros productos financieros como swaps de inflación o similares. Esta carencia ha frenado sin duda a los bancos y aunque se ha ido corrigiendo en los últimos 10-15 años, su escaso volumen en muchos mercados todavía supone un inconveniente.  

R. Shiller, fiel a la escuela del behavioral economics, considera que la gente tiende a tener aversión a los préstamos indexados porque las cuotas aumentan de acuerdo con la inflación y dudan de que sus ingresos crezcan al mismo ritmo, aunque las estadísticas a largo plazo les desmientan. Según él, el principal problema es la  ilusión monetaria, es decir, que tendemos a pensar los problemas de dinero en términos nominales y no en términos reales. Algunos autores han señalado como causa las restricciones legales. En ciertas economías hay prohibiciones sobre las hipotecas con amortizaciones negativas y ya vimos que las hipotecas indexadas pueden presentar amortizaciones negativas en determinadas circunstancias. Ahora bien, sólo lo hacen en términos nominales, no en términos reales. Por lo tanto, sería el caso de unas leyes que padecen ilusión monetaria. 

Otra de las dificultades son las reticencias de algunos economistas. Joseph Stiglitz intentó impulsar los bonos indexados cuando fue asesor de la Administración Clinton. Según él, el Departamento del Tesoro (Larry Summers) ofreció una gran resistencia con el argumento infundado de que comportarían una inflación más elevada. Por suerte, Stiglitz se acabó imponiendo en este tema, ayudando a demostrar que las reticencias eran injustificadas. Desgraciadamente, todavía hay economistas que creen que la indexación conllevaría procesos hiperinflacionistas. Otras críticas son más consistentes. Stanley Fisher, gobernador del Banco de Israel, subraya un problema que hay que tomar en serio - y que trataremos más adelante - aunque se puede gestionar: la dificultad para detener la inflación si los contratos están indexados.  

También podrían haber reticencias interesadas. J. Stiglitz indica que la banca de inversión no era muy partidaria de los bonos indexados porque consideraba que con ellos los clientes quedaban mejor protegidos respecto a la inflación y eso les haría perder ingresos (comisiones).  

Personalmente creo que hay que añadir otro factor que dificulta su utilización: la necesidad de que las hipotecas indexadas sean mayoritarias en el mercado. 

Si observamos la historia vemos que las hipotecas indexadas se han utilizado en muchas economías: EEUU, México, Chile, Brasil, Colombia, Islandia, Israel, Polonia... La experiencia no siempre ha sido positiva (aunque tampoco negativa). Islandia y Chile son los que tienen las experiencias más positivas y los que han mantenido indexaciones durante un período más largo. Hay una diferencia entre estas dos economías y el resto: gracias al tipo de medidas que adoptaron y al hecho de ser economías pequeñas, la indexación afectó a toda la economía mientras que en los otros casos los productos indexados convivieron con productos nominales. ¿Por qué es conveniente que afecte a todos o la mayoría de productos financieros?  

Porque se produce una  situación de caza de ciervo (teoría de juegos) . En este juego, hay dos cazadores que pueden cazar liebres o ciervos. Si salen a cazar solos pueden cazar una liebre (valor +2) pero no tienen capacidad para cazar ningún ciervo (valor 0). En cambio si salen a cazar juntos pueden cazar dos liebres (valor +2 cada uno) o bien un ciervo y repartirlo (valor +10 cada uno). Por tanto, la mejor opción si pueden cazar juntos es ir a cazar ciervos pero la mejor opción si no pueden ir a cazar juntos es ir a cazar liebres. 

De manera similar,  la mejor opción para los bancos si actúan coordinadamente es utilizar hipotecas indexadas a la inflación (cazar ciervos), pero si los bancos no se ponen de acuerdo en utilizarlas conjuntamente y actúan de manera individual, todos pensarán que es mejor ofrecer las no indexadas (cazar liebres). Veamos porque: Una de las principales ventajas de las hipotecas indexadas a la inflación es que evitan los desajustes que pueden desembocar en una crisis inmobiliaria cuando aumenta la inflación y por lo tanto, si todos los bancos utilizan hipotecas indexadas, el mercado inmobiliario y los propios bancos quedarán protegidos (ir a cazar ciervos conjuntamente). Ahora bien, si un banco fuera el único que ofreciera las hipotecas indexadas, entonces la crisis en el mercado podría producirse igualmente cuando aumentara la inflación. Los hipotecados que perdieran el trabajo dejarían de pagar, los precios de los inmuebles bajarían igualmente y el banco perdería más dinero por hipoteca porque con las hipotecas indexadas el retorno de la deuda se produce más lentamente. Es decir, si un banco es el único que ofrece hipotecas indexadas no obtiene ningún beneficio adicional y en cambio puede que tenga más pérdidas cuando se produzca una crisis inmobiliaria (ir a cazar ciervos solo). De esta manera, la decisión racional del banco si no se puede coordinar con el resto de bancos es no ofrecer hipotecas indexadas (ir a cazar liebres).

Promover las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación para los nuevos contratos y facilitar el cambio para los antiguos conlleva numerosas ventajas para el conjunto de la economía. En el post anterior ya indiqué que las principales ventajas para los hipotecados de las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación con respecto a las hipotecas nominales (las habituales hoy en día) eran: 1. Cuotas hipotecarias iniciales más bajas por la misma cantidad de préstamo, 2. Más cantidad de préstamo por una misma cuota hipotecaria inicial y 3. Cuotas más estables (constantes en términos reales). Estos beneficios para los hipotecados suponen también unos  beneficios para el conjunto de la economía: 

Las cuotas iniciales reducidas conllevarían 
1. Reducción de la morosidad y los desahucios, ya que las cuotas más bajas facilitarían a los hipotecados poder pagar las cuotas hipotecarias.   
2. Aumento del consumo por parte de las familias ya hipotecadas, ya que deberían dedicar menos porcentaje de sus ingresos a pagar la cuota hipotecaria y por tanto dispondrían de más recursos para consumir. 

El hecho de recibir más préstamo por una misma cuota hipotecaria inicial puede acabar suponiendo un incremento de los precios inmobiliarios.  Si aun así estos no aumentaran , entonces 
3. Aumento del consumo por parte de los futuros hipotecados, ya que estos pagarían cuotas iniciales más bajas y por lo tanto dispondrían de más dinero para consumir.  


Si aumentan los precios, entonces el efecto 3 no se produciría pero a cambio: 
4. Aumento del patrimonio de las familias, ya que la vivienda es su principal activo. De esta manera aumentaría su solvencia y tendrían más facilidad para poder acceder a nuevos créditos, renovar o renegociar los que ya tienen y aumentar la inversión. 
5. Reducción de las pérdidas para los hipotecados que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca. Aquellos hipotecados que a pesar de la reducción de la cuota no pudieran pagar, podrían vender su inmueble sin tanta pérdida (o incluso sin ella), ya que los precios habrían aumentado. 
6. Aumento del consumo gracias al efecto riqueza . Aunque es un efecto discutido por algunos economistas, otros indican que el incremento de la riqueza conlleva un aumento del consumo.  
7. Aumento de la concesión de préstamos a familias y empresas, ya que tanto el valor de los activos de los bancos como de las familias y empresas habría aumentado y por lo tanto el aumento de la solvencia de unos y otros facilitaría el retorno del crédito. 

La estabilidad de las cuotas hipotecarias conllevaría 
8. Estabilidad económica. Esta no es una medida temporal sino estructural y por lo tanto una vez implementada no conllevaría cambios posteriores. Esto supone un beneficio respecto a algunas de las decisiones que se toman hoy en día para estimular la economía y estabilizar los mercados financiero e inmobiliario. Por ejemplo, la decisión de la Fed de recuperar el mercado inmobiliario a base de bajar artificialmente los tipos de interés supone un riesgo de cara al futuro cuando la economía se recupere y sea necesario aumentar los tipos de interés. 

Finalmente todas estas ventajas se producirían  
9. Sin coste para el contribuyente. El cambio de un sistema de hipotecas nominales a un sistema basado en las indexadas a la inflación no debería suponer ningún coste para el contribuyente, ya que sólo se trata de racionalizar el pago de las cuotas hipotecarias. El gobierno debería facilitar que este cambio fuera lo menos costoso posible para los hipotecados y los bancos.  

Aunque todavía no he explicado todas las ventajas e inconvenientes de las hipotecas indexadas a la inflación, el hecho de que respecto a las hipotecas nominales (las habituales hoy en día) permitan obtener más crédito por la misma cuota inicial, tengan cuotas iniciales más bajas para una misma cantidad de préstamo o cuotas constantes en términos reales permite que este tipo de hipotecas puedan aportar un conjunto de beneficios a la sociedad y la economía. En este post indicaré los beneficios para los hipotecados. En posts posteriores indicaré los beneficios para la economía en su conjunto y las principales dificultades y riesgos de la propuesta. 

Cabe recordar que las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación solamente suponen una racionalización de los pagos de las cuotas hipotecarias, haciendo que éstos sean constantes en términos reales durante toda la vida del préstamo. Este hecho no supone ninguna pérdida ni para los hipotecados ni para los bancos. ¿Qué beneficios conllevaría promover las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación para los nuevos contratos y facilitar el cambio para los contratos antiguos? 

1) Cuotas hipotecarias más bajas.
     Teniendo en cuenta las expectativas de inflación a largo plazo del BCE, las cuotas se podrían reducir, respecto a las hipotecas nominales (las actuales hoy en día), entre un 9% para una hipoteca a 10 años y un 24% para una hipoteca a 30 años. (Ver la reducción de cuota en las casillas verdes en la Tabla 1). Es decir, sólo por   cambiar de una hipoteca nominal a 30 años a una de indexada a la inflación también a 30 años, las cuotas se rebajarían de unos 1.000 € a unos 760 €  (Ver Tabla 2). 

Con los tipos de interés actuales, la cuota hipotecaria de una hipoteca a tipo de interés real e indexada a la inflación a 30 años sería de unos  300 € mensuales por cada 100.000 € de deuda . (Debo admitir que la situación tanto del mercado como de la economía es muy anómala en estos momentos y hay que prever que esta cifra sea más alta en situaciones normales, pero siempre será más baja que la de las hipotecas habituales hoy en día). 

2 ) Cuotas más estables
    Además, a diferencia de otras opciones que también permiten reducir las cuotas hipotecarias, como las hipotecas de sólo intereses, esta rebaja es constante en términos reales y permite amortizar toda la deuda. Es decir, si optamos por una hipoteca de intereses solos, las cuotas serán bajas mientras paguemos los intereses pero 1) corremos el riesgo de que estas cuotas aumenten mucho si aumentan los intereses. Si estos pasan del 2% al 4% las cuotas se doblarán (podrían pasar de 300 € a 600 €) y 2) un día u otro habrá que amortizar la deuda con cuotas mucho más elevadas que cuando se pagaban solamente los intereses, con el riesgo de que si no podemos pagar deberemos vender la vivienda y si los precios son bajos asumir la pérdida. En cambio, si optamos por una hipoteca a tipo de interés real e indexada a la inflación las cuotas se mantendrán estables en términos reales durante toda la vida del préstamo y habremos amortizado toda la deuda al final de la vida del préstamo. (Más adelante veremos cómo resolver la situación de tipos reales a corto plazo en aumento)  

3) Más préstamo por la misma cuota inicial 
   Disponer de cuotas hipotecarias más bajas y estables significa que para una misma cuota inicial, el banco nos concederá una cantidad mayor en préstamo. Alrededor de un 30% más para una hipoteca a 30 años, es decir, 130.000 € en lugar de 100.000 €. Si los compradores pueden obtener, ceteris paribus, más crédito por la misma cuota, podrán comprar casas más caras. Por lo tanto, o bien podrán comprar casas mejores o bien se elevarán los precios de la vivienda, y ello sin que los hipotecados tengan que superar su esfuerzo financiero inicial o endeudarse por un plazo más largo. El incremento de precios de la vivienda sin un incremento del esfuerzo financiero beneficia a las familias porque aumenta su patrimonio, a los morosos porque tienen más opciones de vender sus viviendas sin pérdidas, y a los bancos porque ven revalorizados sus activos. 

4) Reducción de la morosidad
    Para los problemas de morosidad, el gobierno debería facilitar el alargamiento de los contratos junto con la promoción de las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación. El alargamiento de la vida de los préstamos sólo supone una redistribución temporal de los pagos sin que comporte pérdidas para los hipotecados o para los bancos. De esta manera, a un hipotecado al que le faltaran 10 años para cancelar su hipoteca, podría ver reducida la cuota a pagar hasta un 67% si pudiera combinar ambos efectos y pasar a una hipoteca indexada a 30 años (Ver Tabla 1). Así podría llegar a pasar de una cuota de 1.000 € a una cuota de 330 €, tal como podemos ver en la Tabla 2. 

La Tabla 1 muestra el porcentaje de reducción de la cuota al pasar de una hipoteca nominal (las habituales hoy en día) a una indexada, teniendo en cuenta el número de años que faltan para la amortización total de la deuda. Las filas muestran el número de años que faltan para pagar la hipoteca nominal. Las columnas muestran el número de años que faltan para pagar la hipoteca indexada. Así, por ejemplo, la casilla (nominal 10, indexada 10) (-9%) significa que si pasamos de una hipoteca nominal a 10 años a una indexada también a 10 años, la cuota se reducirá en torno a un 9% . La casilla (nominal 15, indexada 30) significa que si pasamos de una hipoteca nominal a la que le faltan 15 años para el vencimiento a una indexada a 30 años la cuota se reducirá en torno a un 53%. 

La Tabla 2 muestra cuál pasaría a ser la cuota de una hipoteca indexada teniendo en cuenta que la cuota nominal es de 1.000 €. La casilla (nominal 10, indexada 25 = € 390) significa que si el hipotecado cambiara de una hipoteca nominal a 10 años a una indexada a 25 años en lugar de pagar 1.000 €, pagaría 390€. Esta tabla pretende ayudar a calcular cuál sería la nueva cuota de los hipotecados. Si la cuota que paga actualmente es de 600 € (600/1000 = 60%), entonces la cuota que pasarían a pagar sería de 390 € x 60% = 234 €

Las hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación permiten conseguir, respecto a las hipotecas nominales (las habituales hoy en día), cuotas iniciales más bajas para una misma cantidad de préstamo o bien una cantidad mayor en préstamo para las mismas cuotas iniciales. En un post anterior ya vimos que las hipotecas nominales (las habituales hoy en día) causan el efecto inclinación, es decir inclinan los pagos hacia los primeros años de vida del préstamo. De esta manera sus cuotas iniciales son más elevadas que las de las hipotecas a tipo real e indexadas a la inflación para una misma cantidad de préstamo. En el siguiente gráfico podemos observar como para una misma cantidad de préstamo, las cuotas de las hipotecas nominales son más elevadas durante los primeros años. Por lo tanto, disponer de hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación permite pagar unas cuotas hipotecarias más bajas durante los primeros años del préstamo y además constantes en términos reales durante toda la vida del mismo.

Este hecho tiene consecuencias sobre la cantidad de préstamo concedido por parte de los bancos. Uno de los criterios que utilizan estos a la hora de conceder una hipoteca es el ratio (cuota hipotecaria / ingresos). Este ratio, según diversos organismos, no debería sobrepasar el entorno del 30%. Es decir, las familias no deberían dedicar más del 30% de sus ingresos a pagar la cuota hipotecaria. Debido al efecto inclinación vemos que los hipotecados con hipotecas a tipos nominales van reduciendo las cuotas reales a medida que pasan los años, mientras que los hipotecados con hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación las mantienen constantes. Esto quiere decir que para una misma cuota inicial, los hipotecados con hipotecas a tipo de interés real e indexadas a la inflación conseguirán un préstamo de mayor cantidad.  

Veámoslo en los siguientes gráficos. En el eje de las y tenemos las cantidades pagadas en términos reales y en el eje de las x los años. La cantidad total pagada es la multiplicación de estas dos cantidades, es decir el área pintada. El área verde (hipotecas indexadas a la inflación) es mayor que la roja (hipotecas nominales) porque no sufre el efecto inclinación que va disminuyendo las cuotas reales a pagar. Consecuentemente, los hipotecados con hipotecas indexadas a la inflación reciben más cantidad en préstamo para una misma cuota inicial.

Las hipotecas indexadas a la inflación presentan un conjunto de ventajas. Uno de ellos es que evitan el efecto inclinación (tilt effect).

¿Qué es el efecto inclinación? Es el efecto que causan los créditos no indexados a la inflación, aumentando el esfuerzo financiero del prestatario (hipotecado) durante los primeros años de retorno del crédito.

Veámoslo con un ejemplo. Supongamos que un hipotecado mantiene sus ingresos reales durante toda la vida del préstamo y la inflación es del 5%.

En el gráfico 1 vemos cómo evolucionan sus ingresos (línea azul) y los pagos de las cuotas hipotecarias (línea roja) de una hipoteca a tipo de interés nominal (las habituales hoy en día). Mientras los ingresos aumentan, las cuotas permanecen constantes.

En el gráfico 2 vemos cómo evolucionan sus ingresos (línea azul) y los pagos de las cuotas hipotecarias (línea verde) de una hipoteca indexada a la inflación. En este caso los ingresos y las cuotas aumentan en la misma proporción.

En el primer caso (hipotecas habituales actualmente), la cuota se mantiene constante en términos nominales, es decir, si el hipotecado empezó pagando 300 €, 15 años más tarde sigue pagando 300 €. En cambio sus ingresos aumentan de 1.000 € a 1.980 €. De esta manera comienza realizando un esfuerzo financiero del 30% (cuota de 300 € / ingresos de 1.000 €) que posteriormente va menguando. Por ejemplo, 15 años más tarde ya sólo es del 15.1% (cuota de 300 € / ingresos de 1.980 €).

En cambio, para una misma cantidad de préstamo, la cuota inicial de una hipoteca indexada a la inflación habría sido de 177,5€. El esfuerzo financiero inicial habría sido del 17,8% (177,5€ de cuota / 1.000 € de ingresos). 15 años más tarde, la cuota habría aumentado a 351,5€, pero el esfuerzo financiero se habría mantenido estable, ya que los ingresos aumentan hasta 1.980 € y por lo tanto (351,5 / 1980 = 17,8%) . En el gráfico 3 vemos como las hipotecas a tipo de interés nominal (línea roja) inclinan el esfuerzo financiero hacia los primeros años de la vida del préstamo mientras que las hipotecas indexadas a la inflación lo mantienen constante.

De este modo las hipotecas indexadas a la inflación protegen contra el efecto inclinación. Mucha gente que pidió hipotecas en los años 1980s y principios de los 1990s sufrió este efecto. Durante los primeros años tuvieron que hacer un gran esfuerzo para pagar la hipoteca y hacia el final de la misma podían ir cancelando los préstamos porque las cuotas parecían ridículas. 

Las hipotecas indexadas a la inflación presentan un conjunto de ventajas e inconvenientes. En este y próximos posts analizaré los principales. Una de las principales ventajas es que inmuniza a los hipotecados y al sector bancario de las fluctuaciones de la inflación. Veámoslo con un ejemplo simplificado: 

Supongamos una familia que en octubre de 2005 tenía unos ingresos mensuales de 2.500 € y que estos aumentaron de acuerdo con la inflación, es decir un 10%, hasta llegar a 2.750 € mensuales en octubre de 2008. Un banco se mostraba dispuesto a concederle una hipoteca a 25 años que comportara un front-end ratio (cuota hipotecaria / ingresos) del 30%, es decir una cuota inicial de 750 € (750/2500 = 30%). Durante este periodo, el euribor a 1 año tuvo la siguiente evolución:

Supongamos que hubiera pedido una hipoteca:  

1)  a tipo de interés variable  (Euribor a 1 año +1%) con una cuota revisable anualmente. En 2006 habría pasado a pagar 873,22€, en 2007 953,75€ y el año 2008, 1.019,74€, un incremento del 36%. En el mismo periodo, sus ingresos habrían aumentado de 2.500€/mes a 2.750€/mes, un 10%. Por lo tanto  habría pasado de dedicar el año 2005 un 30% de sus ingresos a pagar la hipoteca (750/2500) a dedicar el 37,1% de los ingresos (1.019,74 /2750) en el año 2008. Esto significa que tuvo que disminuir, en caso de que le fuera posible, el consumo de otras partidas, ya que sólo podía destinar el 62,9% de sus ingresos en lugar del 70%. Si no pudo disminuir estos pagos comenzó a dejar de pagar las cuotas hipotecarias. En cualquier caso supuso un problema personal y para el conjunto de la economía, vía disminución del consumo o vía problemas en el sector bancario.

2)  a tipo de interés fijo. En este caso, el hipotecado siempre habría pagado 750 € y el porcentaje de ingresos que habría destinado a pagar la cuota habría disminuido hasta el 27,3% (750/2750) en el año 2008. Ahora bien, en este caso, el banco o aquel que hubiera financiado al hipotecado es quien tendría pérdidas, ya que mientras continuaba recibiendo el mismo interés por parte del hipotecado (tipo fijo), debía pagar más para obtener la financiación , ya que el euribor había aumentado del 2,3% al 5,5%. Obviamente, esto conlleva que  el banco (mercado) pida una prima de riesgo  para conceder una hipoteca a tipo fijo y por eso las hipotecas a tipos fijos son más caras que las de tipo variable. Es decir, el hipotecado también sale perjudicado. Además, la inflación a largo plazo beneficia al hipotecado, ya que ceteris paribus, los precios de los inmuebles serán más elevados y por lo tanto no resulta muy lógico que el hipotecado traspase este riesgo al banco cuando se puede cubrir sin costo contra este riesgo asumiéndolo él. En el caso de haber elegido una hipoteca a tipo fijo también podría haber acabado afectando negativamente al conjunto de la economía ya que podrían haber aumentado las primas de riesgo y si el banco tuviera pérdidas endurecería las condiciones de concesión de préstamos a empresas y particulares.  

3 )  indexada a la inflación. En cambio, si hubiera utilizado una hipoteca indexada a la inflación, la cuota habría aumentado de 750 € en 2005 a 825 € en el año 2008, un 10%, el mismo porcentaje que sus ingresos que aumentaron de 2.500 € a € 2.750 (+10%). Por lo tanto, siempre habría destinado un 30% de sus ingresos a pagar las cuotas. En este caso ni el hipotecado ni el banco habrían tenido pérdidas o tensiones financieras  y además el hipotecado habría obtenido una hipoteca más barata que la de tipo fijo, ya que es él quien asume el riesgo de la inflación. Un riesgo contra el que está bien cubierto ya que existe una alta correlación a largo plazo entre los precios de los inmuebles y la inflación.

Actualmente disponemos de varios tipos de hipotecas en el mercado como las hipotecas a tipo fijo, a tipo variable, de intereses solos ... Existen también unos tipos de hipotecas menos frecuentes, incluso inexistentes en algunos mercados, que podemos llamar indexadas a la inflación, a tipo de interés real, PLAM (Price Level Adjusted Mortgage)... Aunque existen ligeras diferencias entre ellas, comparten una característica común, las cuotas a pagar y el principal de la deuda se encuentran indexados a la inflación. ¿Cómo funcionan estas hipotecas? 

1) Se selecciona un índice de referencia para calcular la inflación. Puede ser el IPC (Índice de Precios al Consumo) pero también podríamos utilizar otros índices como IPC urbano, deflactor, IPC subyacente ... aquel que recoja mejor la inflación real de aquella economía. 

2) Se calculan las cuotas a pagar y el capital pendiente de la misma manera que se hace en las hipotecas habituales pero utilizando el tipo de interés real en lugar del tipo de interés nominal. 

3) Los resultados que se obtienen en 2) son en términos reales y hay transformarlos en datos nominales. Para conseguirlo se multiplican por el índice de inflación seleccionado que tendrá inicialmente un valor de 1. A medida que vaya aumentando la inflación, el índice irá aumentando de valor. Así si la inflación aumenta un 2,5% en un año, el índice tendrá un valor de 1,025 y tanto la cuota a pagar como la deuda pendiente calculados siguiendo los criterios del punto 2) los multiplicaremos por este índice.  

Veámoslo con un ejemplo: Supongamos que un hipotecado paga una cuota anual al final de cada año para una hipoteca a 20 años. Tipo reales 3% Inflación anual del 2% Deuda inicial: 1.000 € En el siguiente cuadro observamos dos grupos de datos. En la izquierda tenemos los datos que corresponden a una hipoteca a tipo de interés real del 3%, tal como hemos indicado que había que hacer a 2). En el grupo de la derecha observamos en la primera columna del índice de inflación y posteriormente los datos que corresponden a las cuotas que hay que pagar indexadas a la inflación, suponiendo que la inflación aumente un 2% anual.  El índice va aumentando un 2% anualmente (1.020 a 1.040 -1.061 -1.082 ...). 

En los datos indexadas (derecha), tanto la cuota, como los intereses, como el retorno del principal o la deuda pendiente de amortizar corresponden a los datos reales (grupo de la izquierda) multiplicadas por el índice. Así en el período 1, la cuota a pagar es € 68,56 que proviene de € 67,22 (cuota real) x 1,02 (índice). En el periodo 2 los intereses a pagar son € 30,05 que provienen de € 28,88 (intereses reales) x 1.040 (índice). En el período 5 en deuda pendiente es € 885,93 que proviene de € 802,42 (deuda real) x 1.104 (índice) ...  

Al final de la vida del préstamo, si la inflación real ha coincidido con las expectativas de inflación, el valor actual neto (VAN) de las cuotas pagadas por un prestatario con hipotecas a tipo nominal (las habituales hoy en día) y por uno con hipotecas indexadas a la inflación será el mismo. Es decir, "pagan lo mismo". Ya que mientras los hipotecados con hipotecas indexadas pagan al 3% y luego las cuotas crecen al 2%, los hipotecados a tipo nominal pagan desde el comienzo un interés más elevado (5,06%). 

Veamos un ejemplo. Supongamos que los tipos de interés reales son del 3% y tanto la inflación real como las expectativas de inflación para los próximos años coinciden (2%). Tipo nominal = 5,06%. Dos prestatarios, H e I, piden unas hipotecas a 20 años. H pide las habituales no indexadas y Y pide una hipoteca indexada a la inflación. Las cuotas que pagarán durante los próximos 20 años serán las siguientes:

Vemos que al final de la vida de los préstamos ambos tienen el mismo Valor Actual Neto (VAN).